拍卖观察|大选前夕拍卖量飙升，卖家忧选举后市场寒冬，纷纷挂牌！买家的机会在哪里？

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澳洲房地产市场指标摘要

首府城市拍卖清空率

上周各大首府城市的拍卖活动迅速回升，成为复活节前旺季以来最繁忙的拍卖周。由于卖家担心大选后会再次出现房产市场寒冬，上周拍卖量飙升了三分之一以上。

澳洲首府城市上周共举行2,847场拍卖，高于前一周的2,059场，增幅达到38.3%，但低于去年同期的2,905场。

SQM Research创始人Louis Christopher指出，选举效应是当周挂牌量激增一个关键因素。“过去，在实际的选举周末，拍卖活动通常会停滞不前。”

不过综合清空率连续四周下跌。在迄今为止收集的2,228份结果中，首府城市的初步清盘率为64.6%，低于前一周64.7%的数据，成为今年迄今为止初步清盘率最低的一周。

而前一周的最终数据下调至61.8%，去年同期的清盘率则为了77%。

“在所有首府城市市场，我们都看到了拍卖放缓。在悉尼很低迷，”Christopher说。“现阶段没有强制出售。秩序井然，没有恐慌。”

Christopher还表示，进一步预期的加息将推动更多买家退出市场，并使价格进一步走低。

“但我不相信我们正面临硬着陆。住房是经济的一个关键组成部分，所以我相信澳洲联储正在关注悉尼的经济衰退，并观察它如何蔓延到其他首府城市。”

上周悉尼共举行了934场拍卖，高于前一周的659场，增幅达到41.7%，但仍低于去年同期的1,150场。

在迄今为止收集的738个结果中，有61.1% 是成功的，高于前一周58.7%的初步清盘率，悉尼也成为全澳仅有的两个初步清盘率出现上升的首府城市之一。尽管悉尼的初步清盘率有所上升，但拍卖撤回率仍然保持高位，上周共有22.1%的拍卖在市场上撤回。

在悉尼的各个城区中，Northern Beaches的表现十分抢眼，清空率达到72.1%；Ryde紧随其后，清空率为70.0%；Inner West则以68.5%的清空率排名第三。

那么在市场低迷时期是否还有买房的机会？

华人房产特约资深评论员Kevin Wang分析了5月14日的两个拍卖房源。

房源一

地址：217 Tryon Rd, East Lindfield, NSW 2070 

成交价：3.5M

地价占房价比：1.94 / 3.5 = 55.43%

这套全砖房产占地841平方米，内部面积304平米，拥有四间卧室、三个车库、两间浴室以及多个起居室。主卧包括一个套间和一个可以通往楼下客厅的电梯。

这是一套名副其实的学区房，周边有Lindfield East Public School和Killara High School。

不过，房产需要做一定的翻新，后院不平整。

这笔交易合算吗？我们从四个角度看。

角度一：对比街对面的156号

街道对面的156 Tryon Road在今年3月19日卖出，售价455万澳元，土地面积866平米，建筑面积228平米，有山景。

对比217号，156号多了25平米的土地面积，但少了76平米的建筑面积。

同在一条街，面对面，售出时间相隔两个月，217号便宜了95万澳元，究竟哪个值？

有人说156号有山景，山景能否值95万澳元呢？不同的买家有不同的评判标准。

换一个角度思考，如果156号放到5月中旬来卖，是否能卖到455万澳元？请买家思考。

角度二：对比同一条街的227号

同一条街227号在一周前（5月7日）卖出，售价312万澳元，很破，近公园，适合推倒重建，据说是被一建筑公司买走。和217号相比，价格便宜了38万澳元。

然而推倒重建的成本和翻新的成本不是一个重量级的。

227号的前庭17米，117号的前庭19.2米，前者比后者少了两米。

如果预定计划是推倒重建，227号还是可以，但是如果翻新和重建两可，217号更合适。

角度三：该区中价位

East Lindfield 中价位是388万澳元，217号售价350万澳元，比中价位低38万澳元。

角度四：Auction guide

从中介的guide 330万澳元来判断，350万澳元的售出价对买家来说很合算。拍卖保留价通常至少比guide高10%，也就是说卖家的心理价位至少在360万澳元以上。

从以上四个角度看，买家以350万澳元的价格购入217 Tryon Road是一笔好交易。

房源二

地址：101 Melba Drive, East Ryde, NSW 2113

成交价：2.395M

地价占房价比：1.38/ 2.395 = 57.74%

这套最近翻新的双层双砖住宅占地1119平方米，前庭宽15.24米。可以俯瞰Lane Cove国家公园，享有宁静、私密的丛林景观。

该房产位置优越、交通便利，15分钟快速巴士可通勤到CBD。附近有Ryde East Public School和Riverside Girls High School。

不足之处是，该房产地势落差很大，而且树多。

这套房产的拍卖指导价为215万澳元，拍卖售出价239.5万，估计这价格刚到卖家的期望值，没有多少溢价。

通过以上两笔交易说明，在清空率低，市场低迷的时期买房也有机会，对买家而言是一个买房的好时期，如果以上两笔交易发生在市场火热时期，买家多付10%溢价预计不是什么难事。

5月21日就是联邦大选的日子，究竟谁执政很快就会有结果。有首期有贷款的买家，留心大选前最后一周的机会，大选后，部分莫名犹豫（担心大选结果）的买家或许就不犹豫了。

在墨尔本，上周拍卖了1,268套房屋，高于前一周的905套，增幅达到40.1%，但低于去年同期的1,345套。

在迄今为止收集的1044个结果中，64.0%的结果是成功的，这一数据低于前一周的初步清盘率（64.6%），最终数据下修为59.8%。去年同一周，75.4%的拍卖成功。

在墨尔本的各个城区中，Inner East以75.9%的清空率继续领跑；North East排名第二，清空率68.9%；Outer East排名第三，清空率67.9%。

堪培拉

上周，堪培拉举办了127场拍卖会，初步清盘率为76%，与悉尼成为全澳仅有的两个初步清盘率出现上升的首府城市，相较于前一周（75%）上涨1%。

布里斯班

布里斯班有235套房屋被拍卖，清空率为60.3%。

阿德莱德

在较小的首府城市中，阿德莱德是最繁忙的拍卖市场，全市共有263套房屋被拍卖。初步拍卖清盘率也最高，为78.8%。

珀斯

珀斯共举行16场拍卖，到目前为止，已经收集了9个结果，售出6套。

塔斯马尼亚

塔斯马尼只举行了4场拍卖，目前收集到3个结果，但没有一套拍卖成功。

首府城市待售房源

在截至5月15日的四周内，澳洲首府城市共有86,128套待售物业，其中27,776套是新上市的房源。

该周期内，新房源数量排名第一的是墨尔本，新上市8,475套房产，待售房源共计28,061套。

悉尼排名第二，有7,304套新房源上市，总数达到22,486套。

布里斯班紧随其后，有4,493套新房源上市，总数来到13,090套的水平。

全澳销售排行榜

新州

上周的销售冠军花落新州。

一套位于Connells Point的奢华设计师豪宅以945万澳元售出。

据悉，这套房产共经历过两次转售，其中在2020年以760万澳元售出。

这套六卧六卫的房产占地1062平方米，拥有多达九个的停车位。

地处高处，拥有Connells Point和Georges River的开阔视野以及梦幻般的水景。

该住宅深受购房者喜爱，不仅有宽敞、配置丰富的厨房和浴室，超大的生活空间也为许多追求生活方式的买家提供了一个绝佳的机会。

昆州

维州

西澳

首都领地

塔州

南澳

北领地

上周是大选之前的最后一个拍卖周，买家对选后的市场忧虑不已，因此拍卖活动出现显著回升。不过，拍卖量反弹可能只是昙花一现，因为以悉尼和墨尔本为首的大盘逐渐进入回调。

澳大利亚储备银行本月宣布的加息早于许多人的预期，而且高于许多人的预期。买家现在正在担心再次加息。

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