什么样的房产抵挡住了市场下行的压力？

在悉尼和墨尔本日益降温的市场中，较为便宜的住房表现保持得最好，而在大多数其他城市，那些价格更可承受的物业房价增长也最为强劲。

CoreLogic的数据显示，在过去三个月里，价格较低的住房表现优于价格较高的房产。

那些市场中最便宜的25%的房屋价值上涨3.4%，而较高端市场的房产价格下跌1.4%。

在截至5月份的3个月里，墨尔本房价最低的那四分之一，即62.7万澳元以下的物业价格上涨了1.1%。市场中端房价小幅下跌0.1%，而高端物业价格下跌2%。

在悉尼，更实惠的住宅，即房价在82.93万澳元以下的房产价格小幅上涨0.1%。而那些最高档的住宅价格下跌2.7%。

除了达尔文之外，其他所有城市的底部市场都引领着房价的攀升。差别最大的是堪培拉，该地低端市场的房价上涨了4.1%，而较昂贵的市场的物业价格上涨0.6%。

今年5月，堪培拉的房价出现了三年来的首次月度下跌。

CoreLogic的澳大利亚住宅研究主管Eliza Owen表示：“这是我们在市场变化的顶点预计会看到的情况。”

“高端市场往往是先行者，而且波动性更大。当市场上行时，它往往会出现一些最明显的增长，然后当市场开始下跌时，它会更迅速地恶化。”

Owen表示，负担能力和信贷限制可能已将更多买家推至房价最低的那四分之一市场，令价格区间更具弹性。

与此同时，利率上升可能会对高端市场产生更大影响。

Owen表示，澳洲储备银行先前的研究发现，那些价格较高且投资集中度较高的地区，对贷款环境的变化更为敏感。

不过，她指出，更多较便宜的房产价格涨幅正在放缓，并将跟随高端住宅的发展步伐。5月份，悉尼那些更可负担的房产价格已经下降了0.2%，但从三个月里的表现看来，其价格仍在上涨。

她表示：“它们最终会跟随高端市场的脚步，唯一的区别是，低迷可能不会那么严重……低端市场的表现更缓慢而稳定。”

澳新银行澳大利亚经济主管David Plank表示，高端市场通常会引领上下波动，且对利率变化更为敏感，因为买家的杠杆率通常更高。

“然而，我们的预期是，随着利率上升，负担能力下降更多，我们将在市场的所有领域看到更广泛的下行；这将发生在今年晚些时候和明年，”Plank表示。

在澳联储上调现金利率的幅度超出预期之后，澳新银行于上周预测，从今年4月到2023年底，房地产价格将下跌15%，扩大了此前预测的12%的跌幅。

同时，该行预计悉尼将受到最大冲击，房价将下跌约20%。

Plank表示，澳洲房价最昂贵、杠杆率最高的市场最容易受到利率上升的影响，而固定贷款利率上升早在官方上调现金利率之前，就已经对这类市场产生了冲击。

在悉尼和墨尔本引领房市衰退的同时，其他城市也将在接下来的几个月里跟进。

墨尔本拍卖行Barry Plant Melton的合伙人、拍卖师Ned Nikolic表示，房产市场上价格更实惠的一端的价格涨幅已经放缓。

他指出：“这里的价格肯定在企稳，这一直是不可避免的，但与此同时，它们看起来不会很快下跌。”

由于可负担性较强，Nikolic在自己工作的市场中仍然看到了不错的买家需求，尤其是那些来自首次购房者的需求。不过，他指出，发展前景可能会因通胀和利率水平的高低而改变。

他表示：“当(全球金融危机)爆发时，我们的房价并没有真正下跌，而是企稳了，因为当人们负担不起当地的房价时，他们就会不得不搬到其他地方。”

西悉尼房地产中介Blaze real estate的主管Blaze Dejanovic表示，他所在市场的房价保持得很好，但他指出，买家的问询正在减少。

随着购房者意识到房地产热潮已经结束，他们不再急于买房。

“在我们的拍卖中，每一处房产平均仍有3到4名注册参与者，这比悉尼内西等其他地区要好，”Dejanovic透露。

他还表示，房产价格更合理的地方有规模更大的买家群体，尤其是首次置业者仍热衷于购房。

在谈到悉尼整体市场房产价格等级之间的表现差异时，他补充道：“俗话说，价格越高，跌得越狠。”