2024财年澳房秘籍：如何抓住上涨周期，避免高利率陷阱？（组图）

随着2024财年的到来，澳大利亚的房产市场再次成为投资者关注的焦点。

对于许多人来说，如何在这个充满机遇的年份中制定正确的策略，以确保获得最大的回报，是一个亟待解决的问题。

今天，我们将为大家分享一些关于房产投资的核心策略和技巧。

01

全澳各地房价上涨周期的把握

经济增长与房地产市场之间的关系是相互影响的，这在澳大利亚的各大首府城市中表现得尤为明显。

当一个地区的经济增长，这通常意味着更多的就业机会和企业的扩张。这种增长不仅仅是数字上的，它实际上会对我们日常生活的各个方面产生深远的影响，尤其是房地产市场。

根据RP Data的最新数据，过去30年，澳大利亚各大城市的独立房价都有显著增长。

悉尼和墨尔本的独立房价涨幅领先，均达到了5倍。

（悉尼过去30年独立房与公寓价值变化）

（墨尔本过去30年独立房与公寓价值变化）

布里斯本和阿德莱德紧随其后，增长接近4倍，而霍巴特和珀斯分别为4倍和3倍。

（布里斯本过去30年独立房与公寓价值变化）

（阿德莱德过去30年独立房与公寓价值变化）

（霍巴特过去30年独立房与公寓价值变化）

（珀斯过去30年独立房与公寓价值变化）

乍一看，悉尼和墨尔本似乎是最佳的投资选择，但事实并非如此简单。

深入研究数据，我们会发现，在2002-2012年这一特定的十年间，悉尼的独立房投资者面临了巨大的经济压力。高利率、低租金回报和低自然增值的三重打击使得在这一时期的悉尼房产投资者遭受了亏损。

相比之下，同一时期在珀斯的投资者则享受了超过1倍的自然增值。

这些数据揭示了一个关键的事实：全国各地的房地产市场都有自己独特的市场周期。

成功的房产投资者往往不会将所有的资金长期集中在一个地方，而是在全国各地广泛布局，抓住每一个市场的上升周期，实现低买高卖的策略。

更为重要的是，澳洲各地的房地产服务机构运营模式高度相似。

无论您在哪个城市，都可以期待获得与其他城市相似的房产销售、租赁中介服务，以及其他专业人士的服务，如房屋设计师、规划师和建筑商。

这为投资者提供了巨大的便利，使他们可以轻松地在全国范围内进行投资布局，而无需亲自到每一个地方。

总之，房产投资不仅仅是关于买卖，更是关于策略、市场洞察和领导能力。成功的投资者不仅仅是购买和出售物业，他们还需要培养自己的领导能力，通过与各种专业人员的合作，实现全澳范围内的广泛布局，远程操控各个投资项目的运营，从而实现最大的投资回报。

02

利率高涨下的策略调整

在利率高涨的经济环境下，房地产投资策略需要进行相应的调整以适应市场变化。

一个出乎众人意料的事实是，尽管澳大利亚储备银行曾承诺在未来几年内保持低利率，但从2022年开始，其实际行动却是频繁加息，与美国的经济政策保持一致。

这一转变使得大量房产投资者面临更高的贷款成本。

澳房俱乐部®主张的对策是，阵地转移到非首府城市，尤其是那些经济增长较快但房价相对较低的地区，高现金流的住宅和商业物业是投资的理想选择。这些物业可以为投资者提供稳定的租金收入，从而抵消高利率带来的贷款成本。

澳房俱乐部®高级会员在2022年所投资的商业和住宅物业，尤其是那些位于非首府城市的物业，展现出了令人难以置信的回报。

商业物业的纯租金回报率超过了7%，而住宅物业更是达到了8-10%的惊人数字。

（澳房俱乐部®高级会员2022年实操项目例子）

（澳房俱乐部®高级会员10.4%纯租金回报率商业物业）

除此之外，澳房俱乐部®也主张截取澳大利亚人口老龄化趋势所带来的房产红利，对冲高利率的负面影响。

退休人士已经成为了房地产市场上的一个重要买家群体，他们通常在首府城市出售自己的房产，然后带着全款购买位于交通便利、医疗设施完善、风景优美的海滨小镇的理想家园。

他们不收节节攀升的利率所影响，因为他们根本就没有贷款！

高级房产投资者在进入这类市场前，需要查阅当地的人口结构数据，了解退休人士的需求，选择那些少楼梯、易于打理的物业进行投资。这样，不仅可以提前购入等待升值，还可以为退休人士提供他们梦寐以求的理想家园。

尽管悉尼市场在2022年2月经历了10.1%的回调，但悉尼北部的Tea Gardens和Boat Harbour等海滨小镇却迎来了7.7%到59%的涨幅。

在利率高涨的环境下，传统的购买和持有策略在有贷款的情况下的运营风险偏高。

此时，投资者还可以考虑使用“空手套白狼”的房产投资策略，如期权合同、转租策略和合伙投资等。

这些高级策略可以帮助投资者避免高利息的风险，同时实现资本的增值。对于想要深入了解这一策略的读者，报读澳房俱乐部®的房产投资高级②阶课程——空手套白狼，是一个不错的选择，这个课程提供网络版随到随学的便利。

总的来说，利率高涨并不意味着房地产投资的机会消失，只是需要投资者进行策略上的调整，以适应市场的变化。

通过正确的策略和充分的市场研究，投资者仍然可以在高利率的环境下获得良好的投资回报。

03

 房产投资与家庭和谐

房产投资，对于许多家庭来说，是一个重要的决策。正确的策略和方法可以为家庭带来稳定的收入和未来的保障，而错误的决策可能会给家庭带来沉重的负担。

那么，如何确保房产投资为家庭带来的是幸福，而非压力呢？

家庭是一个团队，每个成员都有自己的优势。夫妻双方应该明确各自的投资理念、经验、知识和技能。

例如，张先生和李女士，张先生擅长分析市场趋势，而李女士则善于与人沟通，处理租客关系。

他们决定，张先生负责物业的选择和购买，而李女士则负责物业的管理和租赁。这样的分工使他们能够充分发挥各自的优势，同时避免了因为投资理念不合而产生的冲突。

共同参与投资是理想的选择，但如果双方的理念不一致，不应强求。

一方可以在另一方的许可下，在一定的资金范围内，有投资操作的自由，全权掌控，这样既可以提高效率，又可以控制风险。

澳房俱乐部®始终主张以运营生意的方式去从事房产投资，特别是启动资金进入房产投资领域后，不应该让家庭成员在房产投资以外所赚的工作收入那里补贴房产，这也是保持家庭和谐和避免纷争的基础。

此外，资产的重新平衡也是确保家庭财务健康的关键。澳房俱乐部®建议会员按照基础必修课所讲的，每月进行家庭财务报表分析，明确家庭财富的净值，确保资产布局与预设目标相符。

当现金比例上升或资产价值下降时，这是入市的好时机。反之，当资产价值上升或现金比例下降时，应考虑变现，确保家庭现金比例回归到预设水平。

例如，王女士一个家庭在2020年购入了一处位于悉尼的物业，但由于市场的变化，该物业的价值在2022年大幅上升，而他们的现金储备哪怕在绝对金额上没有太大变化，但是其占家庭总财富的比例则相对下降了许多。

在这种情况下，王女士可能会考虑出售该物业，以恢复其资产组合的平衡。

房产投资的最终目标是为家庭带来幸福和舒适的生活，而不是无休止的工作和投资。

投资者应该明确自己的目标，不要盲目追求资产的增值，而忽视了生活的质量。

房产投资应该为家庭带来可预见的、可持续的、系统的现金收入，让家庭成员真正感受到投资的好处，享受生活的美好。

不要像很多投资者那样在人生几十年当中，不断买入新的房产，一有现金就马上投入，一直没有变现，一直没有享受利润所带来的幸福，到了年老的时候把资产传给了下一代，自己就这么结束房产投资生涯。这是很可悲的。

在开始房产投资之前，家庭成员应该坐下来，明确投资的目标。是为了子女的教育？还是为了退休的准备？或是为了家庭的日常开销？明确的目标可以帮助家庭避免盲目投资，确保每一次的投资决策都与家庭的长期利益相符。

家庭应该享受房产投资的过程。无论是寻找合适的物业，还是与租户打交道，这都是一个学习和成长的过程。家庭成员可以从中获得宝贵的经验，同时也为家庭创造了美好的回忆。

房产投资，不仅仅是财富的积累，更是家庭和谐与幸福的保障。从经济发展与房价的关系，到利率高涨下的策略调整，再到家庭中的分工与合作，每一个环节都需要深入的了解和精准的操作。

正确的投资策略可以为家庭带来稳定的收入，为子女提供更好的教育，为退休生活提供保障，更可以为家庭创造更多的美好时光。

但是，房产投资并不是一蹴而就的事情，它需要深入的研究、持续的学习和实践。

为此，我强烈推荐大家报读澳房俱乐部®的课程。

无论您是初入房产投资的新手，还是有一定经验的投资者，澳房俱乐部®都可以为您提供最前沿的投资策略、最实用的操作技巧，帮助您在房产投资的道路上走得更远、更稳。

让我们一起，用房产投资为家庭创造更多的幸福与和谐！