外墙被打洞+管线全被偷！华人277万购买冒牌仓库，空置十年成游民大本营...（组图）

电商热推动仓库价格上涨，吸引许多华人投资者关注。然而，在这类商业房产交易中，对某些关键细节的忽略可能会带来严重损失。一位华人投资者曾因大意投资一间无牌仓库，由于无法正常使用，这座建筑物被迫空置近十年，沦为游民大本营。

曾有一位来自中国的客户，在2012年以277万元现金购买了一间仓库，占地3万2000平方呎，地处洛杉矶县波莫那市(Pomona)的一个商业园区。

在出售之前，这里是一个仓储配送中心，新业主的计划是将这里作为自己业务的仓储空间。但令人震惊的是，在完成了所有过户手续后，新业主竟被告知，“园区不再允许这里被用作工业仓库”。

原来，园区的房产文档“社区契约和限制”（Community Covenants and Restrictions，简称CC&R）限制了这座建筑物的用途，而买家和经纪人当初在交易时，并没有注意到这些规定。CC&R就像是住宅地产中“屋主协会”（Home Owner Association，简称HOA）对房屋的约束，它是一种对所购买土地的使用权，具有约束力的契约，拥有法律效力并可强制运行。

为什么前业主却可以将这里用作仓库？这是因为原业主受到祖父条款 (Grandfather clause)的保护。祖父条款允许现任或符合资格的业主，保留其特定的权益或待遇，以此减少新规对现任业主的不利影响。这项设置使得原业主被新规则豁免，仍可将这里作为仓储空间使用。

因此，新业主只能认栽，投入数百万元的仓库被迫空置。而在这期间，由于新业主人在中国，仓库长期处于无人看管状态。

这座偌大的建筑物很快就成为游民的住所，他们不仅在此安家生活，甚至还在停车场内办起了跳蚤市场，大批流浪汉聚集在一起，展示自己的杂物。

工程垃圾更是被堆放在这里，甚至还有人将大批化学药水丢弃在停车场上。仓库内也是遍地垃圾，墙内的铜管、电线等全部被偷。

”我们也曾安装过监控录像，但盗贼竟从仓库的外墙打洞入室，将监控设备全部搬走！“

业主还曾尝试加建大门，以防止不法分子继续闯入，当地市政府都已经批准了加建大门的申请。然而，由于CC&R管理方的反对，加建大门的计划最终也落空。2015年时业主曾尝试出售这间仓库，但根本没有买家愿意以屋主预期的价格，购买一个使用受限的仓库。

所幸前几年，园区内的其他业主开始聘请律师对CC&R管理方提告，并邀请仓库业主加入。原本并未抱太多希望的官司，最终却意外胜诉。

至此，园区的CC&R才被撤销，这间仓库才重新进入市场。最终，这间破败不堪的仓库，在没有重新装修的屋况线下，以850万的价格成功售出。新买家购入后重新装修，短短几个月就以1150万左右的价格再次出手。

尽管这间仓库出售后带来可观收益，但其中也包含一些运气成分。在这空置期间，不仅要支付地税，还要花钱对房屋进行清理维护。仍提醒大家，在投资商业房产时，买家务必仔细研究房产相关的法律文档。尤其是有CC&R的园区，须清楚条款中包含哪些限制性要求。