昔日豪买松鸡山，今欠债未还遭告！华裔富豪被令出售资产，5年后报价最高1亿（组图）

“时来铁变金，运走金成铁”，这老话有点似今日地产市道走势。以前有幅地，拿着三、四年，价值可翻倍；如今，三、四年前买的地，卖出时价钱不及当日的买入价。

这种市况下，屋主、地主固然惨，提供贷款的银行也不好过。地价跌了、利息高了，一些大额贷款延期又延期，借贷人有时连利息都还不上，弄得搞存贷投资的银行要上法庭搞诉讼。

最近，满地可银行就将5年前一名贷款9400万的地产商告上法庭，指对方欠债违约，与讼人是曾买下估值2亿元的松鸡山度假村（Grouse Mountain）的华裔年轻富商邹康瑜（Kang Yu Zou，音译）。

银行指与讼人在“等市场逆转或出现奇迹（miracle），却无视银行面临的问题。”法庭的判决是：法庭指定接管人接管涉案物业，与讼人个人、妻子、父母名下部分抵押资产将被出售。

2022年6月21日，温哥华市政府收到Harlow Holdings Ltd.委托Intracorp提出的改变土地用途申请，涉及Haro与Thurlow街交界处一幅土地，但被指不符合相关政策，未能获批。

“利率超低的时候，很多投资人敢于使用高杠杆高价抢地。那时候每隔3、4年土地价格就翻倍，用借来的钱炒地几乎是无本生意：就算开发成本高，过几年一转手也会大赚一笔……但现在环境变了！”

金融信贷服务业人士注意到近期不断有地产投资者或公司资金不足，有的被迫找金融机构借高息贷款，有的则要断尾求生。

邹氏被告上法庭，是因为满地可银行指他债务违约，8000多万按揭款未偿还。与讼方除了邹康瑜（Zou Kang Yu，音译）夫妇、邹氏父母，还有与之有关联的9家公司。

诉讼涉及的物业，位于温哥华市中心Haro Street与Thurlow Street交界处东南角，其上是包括7层住宅单位的商住两用大厦，占地约4.3万英尺。大厦目前用于出租用途，每月净收入为17.5万。

借贷方买下该物业后，原本计划将之拆卸重建成一栋55层楼高的住宅大厦。但因故一直仍未能满足温哥华市政府的开发要求，至今尚未正式申请到开发许可。此期间借款方已经支付超过400万元用于项目发展规划。

5年前买地付1.7亿

法庭资料显示，Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership（HTLP）是物业实益（beneficial owner）拥有者；Harolow Holdings Ltd.是物业合法所有者（legal owner）；而Haro and Thurlow GP Ltd.（HTGP）则是HTLP的无限责任合伙人（general partner）。

以上三家公司作为借款方，在2018年8月向满地可银行申请获批9400万元按揭款，以1.65亿元购入该物业，加上房地产转让税、佣金及其他费用，最终支付款项1.73亿元。剩余款项由合作伙伴通过HTLP提供8450万元。

满地可银行的按揭期限本来是两年，即从2018年8月至2020年8月。为了延长期限，借款方与银行就按揭合同进行多次修订，并将最后期限（Outside Date）延长至2023年8月31日。

根据按揭合同条款，由邹氏担任董事的公司，包括两间数字公司、CM（Canada）Asset Management Co. Ltd.、Cloudbreak Holding Ltd.、邹氏夫妇向银行提供最多5000万元的担保，邹氏父母提供最多700万元担保。个人担保均以名下房产作为抵押。法庭文件显示四人持有的物业价值大约为1690万元。

建筑设计公司Patkau Architechts Inc.公布的新大厦设计图。

5年后报价最高1亿

2023年1月1日，满地可银行通知借款方，8月31日不会再延长期限。有鉴于此，借款方聘请商业地产公司寻找买家。然而，直至2023年5月收到的5个报价中，最低的是8150万元，最高的不过1亿元。最终借款人没有接受任何报价，其中一个原因是，“会导致合作伙伴遭受数千万元的投资损失。”

BC Assessment近期估价显示，该物业估价2021年7月为1.08亿元；2022年7月为9804万元，跌了约9％。而借款方提交给法庭的文件，参考由L. W. Property Advisors给出的估值，显示至2023年7月该物业为1.92亿元，但法庭认为此估值是基于该房产开发潜力而言，而非当前价值。

“在我看来，这种评估更多地体现出一种理想，而非现实。实际上，(与讼方其中一间公司) Terrapoint的代表在2023年12月向法庭表示，自从2023年8月以来，地产市场发生了很大变化，可能导致该物业的价值甚至可能比早前的出价还要低。该物业的规模、价值和开发要求导致潜在买家数量有限。（买家）同时还要考虑建筑成本增加。”

2023年8月至9月间，借款方再次与满地可银行讨论债务延期，但未有结果。10月，满地可银行启动针对债务人、担保人及相关资产强制执行其抵押和个人担保程序，希望法庭指定接管人，安排出售相关资产以偿还债务。

2023年12月12日，邹氏表示仍在努力寻求新融资，并称在2023年9月下旬，与银行延期谈判即将结束时，曾聘请顾问协助以获得新融资，顾问已经确定由3个贷款人组成的团体，均有强烈意愿提供足以全额偿还贷款的资金。这令其有信心在2024年6月30日之前获得融资。

法庭委任接管人出售资产

但满地可银行认为，借款方没有提供任何文件证明这说法。截至2023年12月19日，债务本金约为7826万元，应计利息接近400万元，债务总额合计超过8220万元。估算至2024年6月，债务总额将达到8500万元。目前债务每月总利息大约为62万元，而该物业每月租金等净收入合计17.5万元，每月资金缺口达44.5万元。

满地可银行特种账户（Special Accounts Management Unit）主管Peter Mullin向法庭表示，借款方未能挂牌出售物业或支付每月利息缺口，已经导致银行对其偿还债务的努力失去信心。他还对地产走势变化表达关切，指应计利息金额及市场恶化的风险，可能令银行的业务受侵蚀。

“借款方实际上只是希望有更多时间，等市场逆转或出现奇迹（miracle），却无视银行面临的问题。他们希望该物业的价值比债务更高，但没有获得支持……在借款方5个月内没有发生任何出售或再融资的情况下，再给6个月的宽限来解决资金困境是不合理的。银行希望指定一名资产接管人，并安排出售相关资产。”

法官认为满地可银行已经履行责任，承认任命接管人是公正且方便的方法。判决任命Deloitte Restructuring Inc.为接管人，在2024年1月12日生效，以便调查物业和租赁业务之情况，并考虑如何实施销售流程。接管人将在2024年2月23日之后被授权进行销售工作，但要等到4月26日之后才可提交任何交易申请。

温哥华物业牵出邹氏国际资本版图

被列为本案与讼方的，除邹康瑜（Kang Yu Zou，音译）外，还有三个人和九家公司。

三人分别是邹氏直系亲属，包括妻子董薇（Wei Dong，音译），邹父：邹伟（Wei Zou，音译），邹母：于霞（Xia Yu，音译）

九间公司中至少有六家由邹氏控制或担任董事。

Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership, HTLP；Harolow Holdings Ltd.；Haro and Thurlow GP Ltd.是温哥华市中心物业的借款方。

HTLP公司的拥有者是其三间有限合伙人（limited partners），分别是：Forseed Haro Holdings Ltd.（占45％）、Terrapoint Development Ltd.（占10％）、数字公司1104227 BC Ltd.（占45％ ）。

1104227的拥有者是1115830 BC Ltd.，邹氏不仅是两个数字公司的董事，同时也是HTGP、Harlow Holdings，矿业开发公司Cloudbreak Holding Ltd，资产管理公司CM（Canada）Asset Management Co. Ltd.的董事。

其中，CM、Cloudbreak、Forseed、Terrepoint、及两间数字公司是购买温哥华物业的按揭担保人。

2017年，CM（Canada）Asset Management Co. Ltd.斥巨资买下温哥华知名的松鸡山度假村（Grouse Mountain Resort），消息指交易受到中国民生投资集团（China Minsheng Investment Group）的支持。彼时邹氏作为CM公司董事称民生投资集团是一个沉默的投资方，不会插手具体事务。

仅在两年后的2020年1月，加拿大投资公司Northland Properties Corporation宣布已经从CM买下松鸡山度假村的股权。但双方并未透露具体成交金额。

另外，法庭文件还显示，香港公司Treasure Bay HK Limited曾于2021年11月试图针对邹先生及两间数字公司展开诉讼。邹氏被指是一间香港公司GM International Holding Limited（GMIH）的董事，实益拥有并控制该公司大股东。而Treasure Bay HK则是该公司唯一小股东。