公寓“新不如旧”？澳洲楼市怎么了？（组图）

为什么新公寓卖不出去，而旧公寓却卖得出去

当开发商Pace于今年9月完成墨尔本一处包含两栋公寓楼的开发项目时，其313套公寓中仍有72套未售出。

Pace总经理Shane Wilkinson表示，这家私营开发商面临的难题在于，位于Coburg内北区的待售公寓比Pentridge Prison城区重建区内同类现有公寓售价更高，最高溢价达5万澳元。

飙升的建筑和融资成本导致新建公寓开发成本激增，而高企的借贷成本叠加生活成本危机，又反过来压低了现有住宅的价格。

Wilkinson先生解释道，Pace 3058公寓的售价在每平方米8,700至10,000澳元之间，这是因为它们建于他所谓的“旧世界”时期——“当时定价还算合理”。而如今，要启动新的开发项目，公寓售价需达到每平方米11,000至11,500澳元才能确保盈利。

他向《澳大利亚金融评论报》透露：“现有公寓价格与新楼盘项目盈亏平衡点之间的差距约为20%。”

与新车售价高于二手车类似，新公寓一直存在价格溢价。但经济学家指出，不断飙升的建筑和融资成本使得这一价差达到了前所未有的水平。

虽然墨尔本市场受冲击最为严重，但悉尼和布里斯班也面临着同样的问题。

Temlett先生表示：“新旧公寓之间的价差过大，导致买家对新房缺乏兴趣。现有公寓价格需要上涨约15%，才能使新房以目前的经济价格点（约每平方米13,500澳元）被市场接受。”

这将加剧澳大利亚长期存在的住房短缺问题。成本并不会下降——虽然涨幅可能会放缓——开发商将推迟新项目，直到现有房价上涨到足以使新楼盘恢复竞争力。

规划咨询公司Ratio Consultants董事Alice Maloney表示：“如果无法盈利，开发商就不会开发。目前，只有高端豪华的开发项目才具备财务上的可行性。”

Wilkinson先生表示，Pace仍在销售Coburg项目的公寓，未售单元数量已降至47套。他强调，其公寓品质高于周边老旧公寓。在偿还了用于建设的银行贷款后，他从非银行贷款机构Qualitas获得了一笔剩余库存贷款，用于在剩余公寓售罄前的资金周转。

Qualitas总经理Andrew Schwartz表示，剩余库存贷款在开发项目生命周期中已变得十分普遍，通常用于在项目后期为开发商提供资金支持，以便其出售剩余库存。

Schwartz先生告诉《金融评论报》：“在私人信贷市场，任何有实力的机构都会提供这类贷款。这已经成为一个相当成熟且竞争激烈的市场。”

但随着开发项目减少，需要融资的剩余库存也随之减少。

Schwartz先生表示：“我们很乐意开展更多业务。但问题在于，开发项目的数量大幅下降。”

维多利亚州新旧公寓之间的价格失衡比其他州更为严重，这其中有多方面因素。例如，维多利亚州政府于2017年实施并于2021年更新的更严格的公寓设计标准，规定了公寓的最小面积和设计规范。

房地产经纪人表示，不断上涨的土地税以及为提高租户居住质量而在私人租赁市场增加的合规成本，也促使墨尔本的投资者出售房产，从而增加了待售公寓的数量。

Nelson Alexander经纪人Peter Varellas表示：“我们看到许多投资者离开了市场，出售了他们的投资物业。”

另一个障碍是维多利亚州政府在10月份决定对新公寓、单元房和联排别墅的楼花购置实行12个月的印花税减免政策，以刺激开发。但业内人士表示，这并不能降低已建成但未售出库存的价格。

他们认为，当利率开始下降——或者人们对利率何时下降有信心时——现有房价也将回升，更多新开发项目将会启动。

Wilkinson先生表示，如果已下跌15%的土地价格再下跌10%，更多新项目将会启动。

但就目前而言，他仍在推进项目。在墨尔本西北部的Flemington，Pace计划在该市最著名的赛马场边缘开发一处耗资3.6亿澳元的住宅项目，其中包含313套公寓，目前已有192套售出。该项目正在建设中，预计将于明年11月完工。

在将该项目撤出市场并重新推出后，他仅将The Darley公寓的平均价格从每平方米10,000澳元提高到10,500澳元。

Wilkinson先生表示：“我原以为可以提高更多，但事与愿违。新世界尚未到来。”