2024年中国酒店存量资产改造白皮书——存量改造 焕然一新

今天分享的是【2024年中国酒店存量资产改造白皮书——存量改造 焕然一新】 报告出品方：仲量联行

我们再来看另外一个海外的案例。位于东京最繁华的商业街 银座的凯悦旗下的尚萃酒店，是一家极受市场关注和客人喜 爱的时尚精品酒店。这也是一家成功改造的酒店，其历史可追 溯至140年前。该楼栋最早的业主来自大阪的《朝日新闻》报 社，他们在此设立了办公室和印刷厂。

在运营了20年后，《朝日 新闻》报社搬去了附近的其它地点，而在银座的这栋楼便成了 纯粹的办公楼，直到2015年作为城市更新的一环，这栋位居 东京黄金地段的办公楼开始重新定位，从办公楼变成了一家 酒店。 如何传承140年的文化，如何较完美地保留这栋楼的历史， 成为改造过程中的关键。经过严谨的策划，最终通过业态完全 改变后的凯悦尚萃酒店向人们呈现了惊喜：整个酒店的8个楼 层，分别体现了银座属地及报馆性质的四个主题，5层和12层 为媒体楼层，6层和9层为娱乐楼层，7层和10层为时尚楼层， 8层和11层为景观楼层。

“ 如上两个案例所示，希望改造后的酒店 都能成为一个区域甚至是一个城市的中 心地，它要带着城市或区域浓浓的烙印， 让远道而来的客人和周边的居民都能来 到酒店聚集，这样酒店就自然成了区域 和城市的有机组成部分。 住建部在2023年7月发布的《关于扎实有序推进城市更新工作 的通知》也明确了城市更新底线要求。

坚持“留改拆”并举、以 保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造， 防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不 破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑 和具有保护价值的老建筑。住建部的最新工作通知，充分展示 了探索小规模、渐进式、可持续的城市更新路径，也为全国城 市更新指明了与时俱进、可持续发展的方向。

相信它也为酒店 的重新定位和改造提供了明确的指向。 近年来，仲量联行积极参与了多个城市更新项目，而酒店及旅 游地产事业部的团队也承担了多个酒店存量资产重新定位的 工作，相信这些既保留历史文化又焕然一新的酒店能够改变 多个城市的天际线。仲量联行的企业宗旨是“我们塑造房地产 的未来，让世界更美好（We shape the future of real estate for a better world）”。

在酒店存量资产改造的工作中，我们也 始终秉持这一理念，希望通过酒店这一载体，为高质量的城市 更新做出贡献；也希望通过此份白皮书，为近年有酒店存量资 产改造需求的业主和投资人提供有益的参考。存量酒店的问题可能源于定位不适 应 、管 理 效 率 低 等“ 隐 性 问 题 ”，也 可 能 是 功 能 配 套 不 符 、设 施 老 化 等“ 显 性 问 题 ”，也 可 能 是 两 类 因 素 共 同 作 用 的 结 果 。因 此，改 造 前 要 针 对 这 些 不同的问题进行评估。

外部性评估 – 审视市场趋势与定位匹配度 改造前评估通常会先从定位适应性上判断是否存在方向性问 题，避免本末倒置。在疫情恢复、经济周期以及政策环境的共 同作用下，外部市场变化快，导致很多存量项目定位和配套不 再适应市场需求趋势。在以往的案例中，有几类比较常见的定 位不适应情况： 客源需求发生变化，原有设施配套不再满足市场需求的变化 趋势。

经过疫情和经济周期影响，企业在商务差旅预算方面逐 步收紧，导致酒店重要的客源基础需求发生改变。相比之下， 家庭消费在疫情之后虽然也受到经济波动的影响，但消费能 从上述多种改造原因分析不难看出，改造前首先需要通过定位重新评估、物业硬件评估、管理效能评估等，分析确定具体的原因和 影响程度，再有针对性地提出解决方案并落地实施，通常改造项目会经历一个完整的评估、方案制定和落地实施的过程： 力和意愿在几类主要客源中仍呈现较好的趋势。一些传统的 商务型酒店，如过度受限于房间类型、面积等初始定位的影 响，可能在客源组合转换中，受到限制。 新入市竞品酒店优势对存量酒店市场定位的影响。

市场中新 增竞品酒店，特别是地理位置上临近的项目，对存量酒店的定 位和竞争力往往会产生最直接的影响。比较常见的情况是， 由于新开业酒店品牌的市场认知度、硬件设施和设计概念新 颖等优势，会抢占存量酒店原有市场份额。新开业酒店在配套 类型、面积、体量等方面可能更符合需求发展的趋势。例如， 一些存量酒店，在设计初期由于各种原因，规划了庞大的客房 体量，对入住率的依赖比较高。早期开业时竞争项目有限，经 营没有太大压力。但随着时间推移，受到设施逐步老化和新 增项目入市的影响，后入市中等客房规模的酒店，甚至客房体 量偏小的酒店在应对需求变化、消费变化时，更容易调整客源 结构和价格策略，不会过度依赖入住率而牺牲房价。

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