央行预测罕见失准，澳洲、加拿大房市双双告急

一份澳联储（RBA）的“秘密”模型披露，根据模型，澳大利亚的房价将从最高峰下跌20%（截至10月的数字为4.8%），也就是说到了2024年，房价在这两年的增幅将被彻底抹平。

并且，最新披露的文件还显示，今年二季度房价的下跌程度，是澳联储此前有限下跌假设的两倍。

不止在澳大利亚，去年世界上一些房价增长最快的城市，现在的房价也正以同样快的速度下跌。

从悉尼到伦敦，再到多伦多，随着各国央行以几十年来最快的速度加息，导致房价下跌，购房者纷纷退缩。

与此同时，随着贷款利率重新设定，数百万在疫情高峰期使用廉价利率贷款买房的人，将面临更高的还款。

更令人担忧的是，作为家庭财富的主要来源，房地产市场的迅速降温可能会加剧全球经济衰退。

对于央行来说，如何做到“既抑制通胀，又不打击消费者信心”简直是世纪难题。

在本轮全球性房价下跌中，哪个国家可能面临最大跌幅？

答案很可能让许多人可能“心里一凉”，彭博社（Bloomberg）的经济学家们认为，澳大利亚和加拿大——已经面临两位数的房价下跌——是泡沫最为严重的两大市场。

另外，他们还认为，全球房价下跌才刚刚开始，对经济的打击将慢慢显现。

全球房地产市场同时降温

事实上，包括澳大利亚很多经济学家在内的研究人士都不断强调，今年各国央行大幅加息的影响，将需要一段时间才能全部显现出来。2023年和2024年，全球房地产市场很可能全面低迷。

房地产融资成本上升对经济的冲击是多方面的。有贷款的家庭勒紧了裤腰带，而按揭还款的增加阻碍了潜在买家进入市场，拖累了房价和房地产开发。

2008年金融危机后的几年里，以美联储为首的全球许多国家的央行就开始实施宽松货币政策，这推动了房地产繁荣，而近三年的大流行让人们开始寻找空间更大且适合远程办公的住宅，这给房地产繁荣带来了“新鲜血液”。

现在，在通胀飙升和潜在衰退袭来，许多在高位买房的人面临着贷款走高的困境。

尤其是年龄在25-35岁、购买首套房的年轻人，他们中很多人对金融危机前的高利率时代印象模糊，人生第一次买房就要从利率急剧上升的情况，但扣除通货膨胀因素后的实际工资却在下降。这对他们的生活可能形成相当大的冲击。

如果央行收紧力度过大，经济软着陆的前景就会进一步减弱，房价可能会更快下跌。

而如果购房者所经历的账面损失转化为家庭、银行和开发商的更多实质性损失，可能会进一步打击正在放缓的全球经济。

毕竟，国际货币基金组织（IMF）已经警告，全球经济正徘徊在衰退边缘。

瑞典曾是欧洲最炙手可热的市场之一，自今年春季以来，该国房价已经下跌了约8%，多数经济学家目前预计会下跌15%。不断上升的利率也给那些在债券市场大规模举债为运营融资的房地产公司带来了压力，让投资者越来越担心它们为债务再融资的能力。

英国的房价也在加速下跌。彭博社的一项分析显示，伦敦近一半行政区的房价持平或下降。汇丰控股公司警告称，英国正处于“房地产低迷的边缘”，未来一年的需求可能会骤降20%。

北伦敦街区

虽然美国抵押贷款重置的风险较低，但近几个月来借贷成本的飙升已迫使受到价格挤压的买家转向更灵活、利率更低的贷款。根据房地产数据公司Zillow的数据，今年7月份，可调利率抵押贷款在贷款申请中所占的比例跃升至15年来的最高水平。

鸟瞰西雅图

一些国家政府已经不得不出手干预，帮助面临还款迅速增加的家庭减轻一点负担。

韩国是亚太地区最早开始加息的经济体之一。韩国政府最近同意拿出4000多亿韩圆（2.9亿美元），帮助降低使用浮动利率抵押贷款的家庭比例。

在波兰，随着利率上升，一些借款人的月供增加了一倍！波兰政府今年早些时候介入，允许波兰人暂停还款长达8个月。银行业被迫计提约130亿兹罗提（合27.8亿美元）的拨备，此举抹去了各大银行的利润。

加拿大房产：

“从癫狂到破灭”

当然，房贷借款人受到利率上升影响的程度因国家而异。例如，在美国，大多数购房者依赖固定利率住房贷款长达30年。过去五年，可调利率抵押贷款平均约占常规贷款的7%。

相比之下，其他国家的贷款通常只有两年左右的固定期限，或与官方利率密切相关的浮动利率抵押贷款。

根据惠誉评级（Fitch Ratings） 5月份的一份报告，2020年，澳大利亚、西班牙、英国和加拿大的浮动利率贷款在新增贷款中所占比例最高。

不仅如此，有很多国家有大比例的抵押贷款在未来1年时间内即将被重置。比如澳大利亚2021年的房贷中有40%为固定利率，但其中的75%都会在2023年年末前到期。

同样作为“移民大国”，加拿大的房地产市场情况和澳大利亚有许多相似之处。

在2021年，加拿大的平均房价上涨了26.6%（澳大利亚为22.1%），为有记录以来的最快年涨幅。其中大多伦多地区的涨幅甚至超过40%。而现在，那里却成为了疫情期间房地产热潮“从癫狂到破灭”的典型代表。

据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据显示，截至7月，大多伦多地区房价连续第五个月下跌，单月跌幅高达6.2%。

尽管大多数加拿大借款人在获得抵押贷款前必须接受压力测试，这一点使得发生大规模违约的可能性降低，但勒紧裤腰带的局面对整个经济的影响似乎越发确定。

在今年初房地产热潮达到顶峰时，加拿大的浮动利率抵押贷款占所有新增房贷的近60%。

根据加拿大央行的研究，在约5000亿加元的未偿浮动利率贷款中，约有三分之一的月供采用浮动利率，再加上即将到期的信贷额度和固定利率抵押贷款，不断增加的利息可能会在未来三年总共减少加拿大人0.65%的可支配收入。

蒙特利尔银行（Bank of Montreal）经济学家罗伯特•卡维奇（Robert Kavcic）表示，加拿大面临着消费大幅放缓的风险，“从技术上讲，我们还没有预测经济衰退，但已经非常接近了。”

澳洲，准备迎接新一轮“痛苦”

澳大利亚目前还算经受住了房地产市场放缓的考验。

家庭仍有较高的储蓄水平，劳动力市场蓬勃发展，贷款标准自2008年金融危机以来已经收紧，这意味着不太可能出现严重的违约。

许多业主仍坐拥多年房价飙升带来的大量房产获益，在一些过热地区，房价下跌也可能会让一些买家进场。

悉尼郊区，图/Bloomberg

然而，彭博社的经济学家认为，澳大利亚仍需要敲响“警钟”。

首先，全澳房价仍在持续受到加息冲击。

8月份房价创下近40年来最大单月跌幅——2.3%！接下的两个月，虽然跌幅放缓，但也均到达1.4%，这让全澳的房价在三个月里就跌去4.3%，有八成的街区（suburbs）房价都在跌。悉尼房价的三个月跌幅已经达到6.1%，从峰值则下降了接近十分之一。

其次，家庭消费受到的影响将不断释放。

尽管由于家庭现金流较为充裕，澳洲经济迄今还是表现出对利率上升的韧性，但实际上的“关键时刻”要到明年才会来临——届时将有数十亿澳元的固定利率房贷到期。在澳大利亚，固定利率贷款的期限往往较短，只有两到三年。

在澳财近期进行的小调查中，有超过50%的贷款者感受到了利率上升所带来的巨大压力。

另外，对于还没有打算买房的人，他们能够获得的房贷总额也在不断减少。

根据监测利率和费用的 RateCity 的数据，一个有两个孩子、税前年收入约为20万澳元的家庭在过去六个月中的放贷能力减少了 27.7万澳元，从本来可以最多获得140万左右的贷款，现在则降低到114 万澳元。

而按照西太银行（Westpac）的预期，明年4月澳联储将上调利率到3.6%，到时候上述家庭能够获得的贷款就将只有100万澳元。

尽管近期拍卖率有所回升，但想买房的人仍需要谨慎衡量自己的财务状况。