拍卖中位价强势回归，8月19日拍卖前瞻

前言

上周六（8月12日），悉尼墨尔本拍卖市场表现出色，其中悉尼录得133万的中位价，为近七周以来最高数字；墨尔本录得89.8万中位价，为最近12个月以来最高数字。不过清空率方面，悉尼74%，墨尔本72%，不如中位价表现强劲。

按照CoreLogic的数据，本周（8月19日）全澳预计共有1878套房产拍卖，比8月12日的1867套稍多一些。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼666套，墨尔本907套，布里斯本113套，阿德莱德86套，堪培拉68套，珀斯31套，塔斯马尼亚7套。在经过了上周的中位价大跃进之后，拍卖结果能否再创佳绩，值得期待。

悉尼房市强势回归

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，6月24日的133.5万是最高纪录，然后8月12日的133万是第二高，中位价的反弹上升趋势明显。

从清空率走势来看，之前谷底反弹的趋势在7月29日被打断，8月5日维持水平，没有起色，8月12日上升到74%，为最近八周的最好数据。结合中位价和清空率，悉尼拍卖市场上周表现优越。

悉尼拍卖表现

悉尼的拍卖数量方面，最近八周的曲线和中位价趋势保持一致，从6月24日的高位下滑，于7月22日到底，7月29日开始反弹。8月12日悉尼拍卖数量为631，也是除去6月24日的748套物业之外，次高的水平。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月12日，清空率为74%，而去年同期，清空率为83%。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上，和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日，8月5日继续表现低迷，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。不过8月12日，收复失地，133万的中位价比去年同期的102万高了近30%。这种强劲反弹是昙花一现还是能稳定保持，还得看接下来的市场表现。

墨尔本中位价清空率背道而驰

我们再来看墨尔本，89.8万的中位价是过去12个月以来（甚至跨度到18个月，这里以12个月作为统计点）的最高水平，八周内相比最低7月1日的68.2万，增加幅度很大。8月12日清空率72%，是八周最低的水平（7月8日也是72%，并列最低）。所以我们可以看到一个很奇妙的现象，中位价和清空率背道而驰，一个最高一个最低。

墨尔本拍卖表现

拍卖数量方面，8月12日的623套也是八周最低水平，这样也形成了中位价和拍卖数量的背离。不过8月17日预计墨尔本的拍卖数量是900套，即使到时候有部分物业临时退出，也会录得比较大的数量，所以反弹基本是一定的。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，到了8月12日，差距进一步拉大。相比去年同期81%的清空率，8月12日的72%的确逊色不少，而且曲线向下趋势明显，反观中位价创下新高，预计未来中位价会下行，清空率上扬，回到正确的轨道上。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，8月5日，还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。8月12日，相比去年同期中位价增长19%，和悉尼30%一样，都非常强势。

此外8月12日的拍卖，布里斯本上市78套，是最近八周以来的最低水平。阿德莱德64套，比8月5日的31套多了一倍。堪培拉为51套，和8月5日的52套水平基本一致。

当天（8月12日）的清空率方面，堪培拉表现强劲，录得91%清空率，这也是它在三周以来，两次获得90%以上的清空率，其中在7月29日是90%。中位价有67万，相比8月5日的71.1万要少。布里斯本清空率8月12日清空率41%，属于较低水平；阿德莱德8月12日的清空率为62%。

堪培拉，阿德莱德，布里斯本清空率

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长3.94%和5.92%，墨尔本的季度表现非常强劲，墨尔本外沿的土地不断地在被开发，很大程度上将均价推到了非常高的水平。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见8月3日的拍卖前瞻分析）

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。