深度解析：我为什么很不推荐你购买悉尼Melrose Park的公寓！

最近，悉尼房产圈又兴起了一股“Melrose Park”的旋风，登得越来越频繁，说的越来越离谱和荒唐，在此，受澳房大全所托，在此兴然作文，望为众人，提醒一二。

本文主要内容：一、区域评测 二、选择公寓理由；三、公寓标准；四、基建标准；五、澳洲华人房地产业点评；六、Melrose Park项目评测；七、总结。

一、区域评测

Melrose Park并不像一些中介嘴中说的“下北区”，“交通咽喉要塞”，还好他们没说Melrose Park是dingjifu人区，我也是实在找不到“丁吉福”这个族群。

她就是一个距离悉尼CBD约19公里，位于悉尼Parramatta River河北岸的一个待改造的工厂区，见下图：

（图片由澳房严选提供）

 1. 西边Ermington(E) 2. 东边Meadowbank(M) 3. 南边Wentworth Point(W) 4. 再往南Olympic Park(O) 5. 西南Newington(N) 6. 东南Rhodes(R)。

  见下图：

（图片由澳房严选团队提供）

我们发现，这几个区域多数都是公寓较多，密度较大，海外买家，或者华人买家进驻十分多的区域，其中涨幅略好的只有Rhodes和Meadowbank，且还有前提条件，其余的全是惨不忍睹。

什么前提条件？我们往下看。

二、选择公寓的理由

公寓存在的根本原因是什么？是在有限的公共资源，满足更多人的需求。 

这就是为什么放眼全澳，涨幅较好的公寓90%落在了悉尼，而墨尔本，布里斯班，这种当地人收入差别不大又不缺地的区域，大家的首选依然是独立屋。

悉尼的公寓的发展距今已经逾70年了，而其他两个城市的成熟度连20年都不到，悉尼的公寓涨幅较好，就是因为悉尼更缺土地。

悉尼有很多公寓很多的区域，我们俗称“高密度区”，有的涨幅很好，有的非常差，一定有其原因，那么，对于高密度住宅区，其实是有很多制约因素的。

（图片由澳房严选团队提供）

首先，在悉尼，交通问题是一个绝对不容忽视理由中最重要的一点。因为悉尼现在的交通是非常烂的。

以Rhodes为例，作为高密度区，她是悉尼众多半岛中为数不多带火车站的半岛，其实只有两个，一个是Rhodes, 另一个便是Circular Quay。所以她是有些投资点的。

其次，除了交通因素，水景因素也是不容忽视的一点，如果交通因素给予投资人的是较好的现金流和较短的租房时间，那么水景因素给予的则是未来较好的资本升值，因为水景物业，无论House还是公寓，都是澳洲人民钟爱且较为稀缺的。

而六君子的水景，在悉尼都是中下的水景，基本都是湾景或河景，用大悟同学的话，同样都是奔驰的钥匙放在酒吧吧台上去撩妹，一个是开B Class的，一个是开S Class63的，钥匙都一样，价格差几十倍，妹子根本看不出来。

同理，“水景”都是这俩字，有看悉尼大桥和歌剧院的，有看悉尼外海的，有看河景的，也有看湾景的。以上的六君子区域，水景尚可的也就Rhodes还凑合。

那除了交通和水景因素外，我们还应该注意什么呢？

买房人群。

全澳人口近2500万人，华人所占比例将将100万人，4%的人口数量。所以全澳没有哪个华人区是豪宅区，也没有哪个豪宅区是华人区。因此，华人对于区域和项目的观点在当地并非主流。

近几年，悉尼的高密度区，无论东南的Mascot, Zetland, Waterloo, 还是北偏西的Rhodes, Meadowbank, Olympic Park, 西部的Parramatta，涨幅之大都是吹出来的。一到二手房市场，立马变得十分平庸，尤其在如今市场较淡的时候。

这种因为大量单一民族买进的区域和项目，会发生大面积投资人同时抛售的情况，导致物业价值大幅缩水。那种今天卖60万，明天开发商抬价到70万，就觉得涨幅10万的买家，该醒醒了。

除了火车站，水景，买房人群以外，其他因素如：区域的人文度，区域公寓体量以及投资人和自住人比例也是需要考量的。

人文度是考量区域内原是否有居民，或者说当地人的接受度，比如Wentworth Point和Olympic Park原先没有人居住的，所以是真正意义的新区，其余的先前都有或多或少的旧House的存在。

以上的六君子区域，Newinton是原Mirvac在此为了2000年悉尼奥运会所做的大型社区型项目，但因为交通的原因，无论独立屋还是公寓，至今涨幅都低于平均水平，

Ermington除了Stockland之前有过的带地House项目至今有些涨幅，而600多套新公寓，最近4年毫无涨幅且跌价，华人投资人居多。现金流巨差，而且当时销售的时候也堪称“盛况”。

其余的四个区全部是过千套的高密度公寓区。

三、公寓标准

悉尼的高密度区域其实很多，除了以上这些位于北偏西的搅在一起的区域外，还有东部的Bondi Junction, 下北的Milsons Point, North Sydney, Wollstonecraft，以及内城Pyrmont等。这些区域首先都是优质区域，无论租金还是涨幅都是公寓界表现上乘的区域。

第一，区域要优质，也就是当地人认可度要高。

一个优质的区域，在当地人心目中地位高，未来才容易被接盘。

第二，区域要有火车站。

低密度区域还好，但凡是大体量项目，这一点将是保证租金或现金流绝不容忽视的一点。

第三，区域的基建要完善。至少3年内要有结果，不要等10几年。

澳洲和中国相比，基建完成速度太慢，因此由长期规划所能获得的利润是非常低的，所以别信10年后的事，最多3年内要有结果，下文我单说下。

第四，如果事关水景，要真水景，而非沾水就算。

像大悟有篇文章说的，悉尼的水景是分档的，东部的顶级水景，北部的中级水景，北偏西，多数是中低端水景，像Ermington的河景是朝南看去的低端河景，而Melrose Park, 连低端河景都谈不上。

第五，投资人或单一民族比例不宜过高。

我虽不是房产圈内人，可这几年，我见过华人中介大肆推荐Ermington, Wentworth Point等区域，可实际上，90%的买家都没怎么赚到钱，原因是项目的投资人买家太多，或者华人买家太多，当地人接受度并不高。如今的市场，这样区域都是率先触礁的，自己上网查查便知。

四、基建标准

我刚来澳洲时，也很迷恋规划，就是那种未来的梦的说辞，后来梦慢慢醒了，因为澳洲人的效率太低，这种由变化所带来的红利是不太可能实现的。以Wentworth Point为例，从10年前推出，到现在，基建还没全部完善。

最近，一个朋友几年前花近70万澳币买的1房公寓，1房公寓是多数公寓里租金最好的产品，她刚刚交房，租了1个月，450澳币/周，本息同还，压力之大，可想而知，就不说2房或3房了。（她的房子，本息同还，至少一周租700+，才能保证现金流是正的。）

我记得Rhodes进驻的早期开发商Mirvac在刚进入半岛时，第一件事，就是盖了座购物中心，也就是现在的Rhodes Shopping Centre,  所以Rhodes在六君子中的涨幅也是相对最好的。

Meadowbank早期的项目Shepherds Bay Village，由Billbergia早期开发的也在项目的地下兴建了Aldi, 咖啡店，餐款等基建。

这些区域本身还带火车站，因此无论租金还是入市时间都在对应区域里算上乘的。

反观Ermington，尽管靠水，但是600多套公寓的小区没有基建，所以现在租金很差，基本没有涨幅。

同样地，如Olympic Park，如今也面临同样的问题，项目体量太大，基建发展严重不足，某着名领导人说过：房子是用来住的。因此，中档的房产，如果连最基本的生活要素都满足不了，其涨幅不好，也是可以预见的了，除非是顶级水景。

人生能有几个十年？规划总会有的，太久了不要等，如果基建所带来的红利还比不上已经成熟区域的涨幅，那等待又有何意义呢？

五、澳洲华人房地产业

过去10年，我很少和华人中介买楼花，因为华人卖的楼花多数都是大体量的，真正好的项目根本不需要华人中介介入。

如我们所看到的，尽管从事房产的华人很多，但无论是每年年底的Ratemyagent网站对于全悉尼二手房中介公司及顶级销售的颁奖典礼，还是任何顶级项目的销售代理公司，我们都很少会看到华人公司或华人的身影。

西人很聪明，将我们老祖宗的“以夷制夷”利用的淋漓尽致。私底下，承认你的地位，可在台面上，华人什么都不是，你看过哪家着名项目的销售商公开挂过华人中介的名字了？

开发商还是会优先选择面对人群较广的西人公司，当然这些西人公司私底下是可以签华人渠道的。

现在朋友圈里，各种铺天盖地，有嘴就乱说的房产类文章，只让我觉得“无知者无畏”的境界有多高！

六、项目评测

关于此项目，按照以上标准，我们来对照下：

第一，交通。

Melrose Park是没有火车站的，据说未来会有轻轨，多久？据说未来会修座桥，多久？有桥的Wentworth Point，有火车的Olympic Park，事实证明又怎样呢？

Melrose Park的居民未来且只能走Victoria Road, 没有选择，这条路目前拥堵的情况，我就不说了。6000套公寓，加进来，让我断然为他们捏把汗。

第二，水景。

论水景，Ermington顶多就朝南看个Parramatta River，如果一定要争论是否是一线的，那就算吧。

Melrose Park呢？

未来什么样，我觉得很需要想象力。和六君子中靠水的相比，她应该是所有靠水区域里最差的。

第三，项目体量

据说这个项目有6000套，要盖10年，你需要慢慢去感受那种从无到有的快感。可以问问2000年的时候买Newington公寓的，2010年买Wentworth Point的朋友。

第四，华人数量

我茶沏好了，瓜子也摆上了，就正等着看2018年这部《跳坑》的即将上映的连载大片呢。

第五，人文度

Melrose Park的独立屋和Ryde Council管辖的Ryde, Gladesville，West Ryde等没太大差别，但是品相还可以，我觉得如果开发商Payce在此如果做得项目不是公寓，而是别墅甚至连排别墅，未来的增值都会好太多。比如Ermington，Stockland在2009年时做得带地的项目，虽然当时卖的价格也很贵,要90多万澳币，如今市场价也在140万澳币多了。因为人们对于空间大或者带地的产品容忍度总是更高一些。可惜此开发商太贪婪了。

论人文，六君子中，Newington是表现最好的，靠近很多公园有湿地，很多西人喜欢这里，低密度，很安静，小区里有购物中心等设施。

第六， 投资人比例

这点现在来看，也无从知晓，但现在的贷款政策如此之紧，海外买家相比以前会少很多。从租房的角度来讲，如果当地人对于一个区域认可度不高的话，再加上无火车站，基本上租金和涨幅都不会有任何惊喜。

以上，是按照先前的系统推敲出来的，按照新的项目，有些人会说，这个项目的价格便宜啊，我翻了下价格区间，

单平基本都在10000澳币以上，这哪里便宜了？ 39万起价其实是Studio这样的老梗当广告，我10年前就见过了。

第七，开发商

21世纪都快过了四分之一了，还有人大谈“大开发商”的事，开发商就是卖房子的小老鼠，以Payce为例，西南的Washington Park, 北偏西的Ermington, Wentworth Point，我真没觉得他开发的哪个项目涨幅好过，倒是听说玩弄华人中介倒是很有一套。

七、总结

六君子中，在全悉尼众多区域中涨幅没有一个是十分突出的，如果一定要排名次，如下：

1. Rhodes 有火车站，有基建，有水景尚可接受，人口较单一，租金不错。

2. Meadowbank, 有火车站，有部分基建，房屋密度没有过高，水景一般，租金不错。

3. Newington, 无火车站，有基建，低密度，无水景，租金一般。

4. Olympic Park, 有火车站，无基建，还未发展成熟，部分水景，租金一般。

5. Wentworth Point, 无火车站，10年后，基建部分落成，还未成熟，有水景，租金较差。

6. Ermington, 无火车站，无基建。河景一般，租金很差。

而Melrose Park, 在任何一项评选标准项中都不占优势，那么既然他连地利或人和的因素都谈不上，我不认为他未来的房价涨幅会超过以上几个区域。

以上代表我个人观点，最后感谢敢于说真话的澳房严选团队发布。

作者简介：舒克大叔，人称“六爷”，原名懿鑫，湖北人，39岁，大悟圈中好友，在澳15年，买过卖过超40套物业，累计身价早已过千万澳币，自己住在上东Vaucluse一大House。此文为六爷首次为《澳房严选》撰稿，不明觉厉。因其浸淫房市多年，其入目三分的观点，对于很多刚刚打算入市的澳房买家来讲，将具有极大的意义。