“每个房主都能成为开发商”？新南威尔士州中等密度住房开发新规出台

澳大利亚新南威尔士州政府出台了新的土地规划法案，旨在加速推进全州实现中等密度住房开发计划。对于很多面积较小、宽度较窄的半独立式房主而言，此举无疑是一大利好。因为他们可以直接受益于政府的开发新政。

根据新南威尔士州政府于上周公布的新规，符合规定的双户入住房屋（duplexes）、排屋（terraces）、多户入住房屋（manor houses）可直接跳过开发申请（DA）环节在短至20天的时间内获批。

值得注意的是，新规对此类住房街区楼宽规定有所降低，从原有的不得低于15-20米减少至目前的12米。

据悉，悉尼绝大部分郊区的住房均会受到新规的影响，以期解决目前久而未决的住房可负担性问题。预期变化包括很多农舍被推倒，大量复式住房取而代之。农舍房主则可以通过向开发商出售农舍而获利。

后花园变贫民窟

目前，悉尼Ryde地方市政议会对双户住房规定最严，楼宽不得低于20米。

对于新政，该市独立议员Roy Maggio表示，郊区开发密度增加会破坏当地相对舒适的居住环境。他说：“新的规划案不合理，越来越多澳大利亚居民的后花园逐步变成了中等密度的贫民窟。”

增加密度意味着居住人口增加，汽车增加，交通拥堵情况也会加剧。

顺应形势

Ryde社区联盟发言人Noel Plumb则表示，新规变化会让每个房主都变成开发商。他说：“新规于个人可能有利，但是却完全破坏了数十年建立起来的规划准则。既往建立用来保护当地遗产和特定地区风格的开发控制规划、地方环境规划均被推翻。”

针对上述反对之声，Fragar规划和开发部首席顾问Max Fragar则表示，新规可允许成千上万的新建住宅符合双户入住（dual occupancy）条件，这是对过时规定的一大改革，并且会增加经济适用房的供应。

Max Fragar说：“很多标准都是基于20年前的城市规划思维模式。而今形式已经发生了明显变化，我们需要寻找可替代性方法来解决住房可负担性、住房供应和更多住房选择等。”

据澳大利亚地产界巨头麦格项目（McGrath Projects）负责人Dennis Vertzayias透露，适用于复式住宅的房产，也被称为双入住房产的价值比非复式住宅的房产价值高出约20％。

根据新南威尔士州规划规划和住房部长Anthony Roberts的说法，中等密度的住房“不仅可以满足让老年人置换房产需求，同时也是年轻人更实惠的选择”。

符合双户入住房屋再开发的条件

目前，新南威尔士州的R1，R2，R3和RU5区域适用新规规定。住房设计必须符合《中等密度设计指南》中的相关设计标准。双户入住房产只要满足特定标准即可跳过DA环节，直接获批。

• 街区≥400平方米或地方议会规定的最小地块面积（以较大者为准）；

• 街区宽度≥12米，双户入住街区宽度≥15米；

• 建筑物之间的侧纵深（side setback）≥0.9米，宽度超过24米的街区适用更大的侧纵深规定；

• 单屋宽度≥5米且高度≤8.5米；

• 每套住宅必须朝向马路，除了角落地段外，不能位于另一个住宅的后面；

• 每套住宅必须至少有一个非街道停车位；

• 双户入住必须根据当地议会的环境规划取得土地使用许可证。

符合排屋再开发的条件

根据新规，排屋被定义为三个或三个以上的独立住宅连成一排，每个住宅都朝向街道。

• 街区≥600平方米或地方议会规定的最小地块面积（以较大者为准）；

• 街区宽度≥18米；

• 每套住宅必须朝向马路，除了角落地段外，不能位于另一个住宅的后面；

• 单屋宽度≥6米且高度≤9米；

• 每套住宅必须至少有一个非街道停车位；

• 排屋必须根据当地议会的环境规划取得土地使用许可证。

符合多户入住房屋（manor house）

再开发的条件

多户入住房屋（manor house）是指一栋两层楼的建筑，一个屋檐下包含三到四个住宅，设计为超大型双层房屋。根据中等密度设计指南，多户入住房屋最适合转角地段。

• 街区≥600平方米；

• 街区宽度≥18米；

• 建筑物之间的侧纵深（side setback）≥1.5米；

• 每套住宅必须至少有一个非街道停车位和一个自行车储物间；

• 每套住宅必须满足最小的室内建筑面积：

  Ø  工作室—35平方米

  Ø  一居室—50平方米

  Ø  二居室—70平方米

  Ø  三居室或以上—90平方米

• 多户入住房屋必须根据当地议会的环境规划取得土地使用许可证。