政策鼓励退休人士投资房产，或加剧住房可负担性问题

专家表示，当前税收政策严重倾斜，对于澳大利亚退休人士来说，投资房地产才是王道，但这可能会加剧住房可负担性问题。

澳大利亚住房及城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）最新发布的报告显示，2014年，澳大利亚30%的老年人退休时已手握两处住房，高于2002年的25%。

虽然退休人士持有的住房增加了，但自住房在退休资产中所占的比重却从46%下降至39%。而在同一时期，投资性房产比例则从9%增长至15%。

该报告首席作者、悉尼大学副教授Stephen Whelan表示，当前的税收政策鼓励退休人士将房产纳入投资策略之中，而其影响在房市中是显而易见的。

Whelan说：“税收政策对自住业主更为有利，也在隐性激励人们积累房产财富。我们现在的税收政策在给人们提供利用现有房产及积累房产的机会，这无疑会给房价造成压力。”

此项研究分析了《澳洲住房、收入与劳动力报告（HILDA）》中从2002年到2014年收集的相关数据，发现持有住房的老年人不太可能为了满足养老金领取资格而将其投资性房产售出。

虽然对养老金领取者的经济情况调查中，家庭自住房属于豁免资产，但除去豁免资产，房屋业主扣除养老金之前所持有的财产，如投资性住房，不得超过25万澳元。

但Whelan表示，尽管如此，退休人士还是有其他买房的理由。“有关负扣税以及间接养老金的规定还是会促使人们买进第二处房产作为投资策略。”

安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver表示，退休人士可能会觉得，投资房产的收益已经超过了他们在养老金方面的损失。

Oliver教授说：“澳大利亚人似乎十分热衷于房地产神话，为了买房，他们就算失去部分甚至全部养老金也在所不惜。”

他还表示，和以前相比，大力投资房地产会使退休人士的处境更加不利，因为他们随时会受到房市波动的影响。

公共政策智囊机构格拉坦研究所（Grattan Institute）工作人员Brendan Coates表示，澳大利亚人偏爱投资房地产，而国内税收政策又对投资者十分有利，这也使得住房可负担性问题日益恶化。

“退休人士攒下来的钱自己根本花不了，他们也常会把自己的房产传给下代。”Coates还补充道，这种趋势会加剧不平等问题及住房危机。

他认为，联邦预算案中有关向全体退休人员推广养老金贷款计划（Pension Loan Scheme）的提议十分中肯，这对于想在自己家中安度晚年的老人来说无疑是件好事，同时还有助于在未来解决不平等问题。

报告中建议，应将养老金体系调整成“住宅中立”模式，而非偏向买得起房的那一部分人。

Whelan也提出质疑，认为现有的税收政策或许并未真正做到公平公正。

他表示：“现在，银行里有百万存款却租房子住的人拿不到养老金，而拥有价值百万住房的人却有资格领取养老金，这不公平。”