每日地产 | 2018-19年度政府预算对住房市场意味着什么？

2018-19年度预算发布的同一天，澳洲房地产市场的两个关键趋势也得到了证实。

首先是，住房价格在下跌（按照CoreLogic的数据和SQM的预测，2018-19年度将下降4%-8%）。但墨尔本除外，极高的房价导致登记在售房产的数量上涨，而且澳洲经济中期内的主要下行风险仍然存在。

在利率没有发生不可避免地上升的情况下，在大约12个月的时间里，悉尼和墨尔本的住房价格有了适度的下跌。

从住房市场的角度来看，未来贷款浮动利率将不可避免地从4%增加了6%，这意味着一套50万澳元的住房（首付20%），在相同的还款时间内，贷款额度将会下降到40万澳元。

根据度量标准的不同，房价高估的范围在5%到45%之间，但实际上在本经济周期的初期阶段，因为3%左右的工资通货膨胀率，以及目前被高价挤出市场的租客的需求，房价下降幅度可能会在10%到20%之间。

好消息是，由于大范围来说会有19万左右的移民进入澳洲，住房需求可能仍将保持强劲。这会导致澳洲总人口增加1.6%，不过墨尔本和布里斯班这类热点地区的增长率会高得多。

理解住房价格和需求动态之间的相互作用的关键在于利率上调的时机。虽然去年的浮动利率实际上是下降了的，但融资成本似乎却增加了，而且在澳洲储备银行将1.5%的利率调高之前，周期外的利率就可能增加了。

同时，许多投资者的只付利息型贷款也在转向还本付息型。在租金水平没有上涨的情况下（这在几个热点地区是有可能的），这将会给市场带来更多待售的物业，加剧价格的下跌。

如果反对党工党未来能执政的话，减少负扣税优惠，这将会加剧价格的下跌。澳洲储备银行认为，上调利率的时机不在“近期”，但有可能在2019年底或2020年。

对预算预测的分析表明，在2019到2020年，居民消费价格指数将处在目标区间的中间（2.5%），国民生产总值将增加3%，而就业率的长期平均增长率则在1.5%左右。

财政部预计总体而言，2017到2018年度住房投资方面将没有增长。这意味着任何供应（公寓）“过剩”都应该在2020年中被吸收掉，同时在此时间段内，房价会下降10%到20%。这对住房以及宏观经济而言，是一个“涅槃”的结果。

在此情况下，银行在发放贷款时将会更加看重较为实际的估价（在某些情况下，首付水平可能会下降到10%）。更有甚者，在工资通货膨胀率（预测在接下来两个财年里将在2.75%到3.25%之间）和较低住房价格的双重作用下，利率0.25%的增量对贷款造成的影响也会被吸收掉。

随着商业信心达到25年新高以及失业率逐步降低，到2023年通货膨胀率有可能达到3%到4%。因此下一个住房价格峰值取决于澳洲储备银行调高利率的速度以及银行借贷政策和负扣税改变所造成的复合影响。

好的一面是，如果短期内出现了负面的情况，并且对房价造成了负面的影响，那么需求基础意味着精明的买家有可能找到合适的购买机会。