悉尼华人区Epping近5年房市分析：房价快速增长后提前进入冬季，遇到无力为继的问题！
Epping也叫叶坪，自从ECRL，epping 到chatswood的火车线从1999年开建，到2006年建成通车之后，就迎来了大繁荣发展的时代。房价也是节节上涨，朋友的大house，八十年代买入20多万，现在已经是200多万。随着西北铁路，North West Rail Link将于明年开通，新的地铁服务的投入使用，使得叶坪到市中心和西北的交通时间大幅缩短。而叶坪属于西北联系东边（chatswood，CBD）、东北（hornsby）和内西区（经eastwood，rhodes，到strathfield）的中间枢纽，可以遇见这里将成为各路房地产开发商的角力场。
开发商保利集团在火车线附近开发了500多套公寓，而开发商C-Bus就在Epping火车站的东边又开发了一个大型楼盘，将会带来300多套公寓。加上其他开发商的项目。
这个区是华人最爱的一个区之一，原因之一就是校区，小学拥有：Epping Public School, Epping West Public School, Epping Height Public School，这些都是排名前一百的公立小学，还有排名前30的教会学校 Our lady Help of Christians Catholic Primary。
这个区域受到热捧，除了校区以外，还有很重要的一个原因是在2013～2014年政府出台了叶坪区域的改造计划，将原来很多低密度开发的区域提升了开发密度，从而引起了过去5年的大开发时代。
有兴趣的朋友可以点击下面连接，以获得进一步信息：
https://www.planning.nsw.gov.au/Plans-for-your-area/Priority-Growth-Areas-and-Precincts/Epping-and-Macquarie-Park/Epping-Town-Centre
https://www.planning.nsw.gov.au/Plans-for-your-area/Priority-Growth-Areas-and-Precincts/Epping-and-Macquarie-Park/~/media/A16053B7784346C7A9B5DA184171462A.ashx
叶坪距离CBD大约15公里，面积大约6.9平方公里，拥有33个公园，绿化面积占了7.7%的总面积。人口在2011年的20,226人，到2016年增加了17.2%， 为23,697人。主要人口构成为20～29岁的年轻家庭，每月还贷平均为4000澳币，在2011年的时候，69%的房屋为自住房为主，这个数字下降到63.6%，还是以房东自持物业为主。
房价分析：
别墅：
这个区域在政府2013～2014的改造规划出来之后，基本就形成了开发商抢house的情况了，可以开发的别墅用地价格一路狂涨，中位价在2013年～2015年间已经从90多万升到一百七十万以上了，也就是两年多时间里面差不多翻倍了。
从中位价的变化比例也可以认证上述观点，从14年～15年年底，这两年里面每半年的增长幅度都在25%上下。自此基本有实力的开发商的开发布局已经完成，也就是能做开发的土地并购阶段已经差不多了，房价上升到开发商利润极度压缩阶段了。加上其他市场因素的影响，导致了开发商拿地热情的降低，所以房价在2016年开始慢慢降温。
别墅在开发政策出台前平均销售时间在2个半月以上，在开发商抢地的2014～2015年阶段，销售时间缩短到1个半月。市场也是个很奇妙的地方，在抢地最厉害的时候，折扣率反而是最大的，也可以看出房东对销售价格的期待，其实是远超于房屋的实际价值的。
笔者在帮开发商做土地整合的时候，也经常遇到这样的房东，他们往往觉得联合起来卖房就可以把房价大幅的往上提，这是实情，但是这个价格的上升也是需要符合市场价值的，并不是一个无止境的提升。
公寓：
公寓的价格在2014年～2016年间录的了接近50%的增幅，远远达不到别墅的价格增幅，这也是因为公寓没有二次开发的潜力所造成的。公寓的供应量在2014、2015年的时候达到了高峰，特别是前文提到的保利集团的500套公寓的推出一下子推高了公寓市场的热度。
但是大量的公寓的推出，也造成了供过于求，所以叶坪区公寓的价格比其它区提前进入了冬季。
在热度退去之后，公寓的销售的时间也从高峰时期1个月的时间拖延到了2个半月，折扣幅度也越来越大了。
租凭回报：
别墅：
别墅在epping可是越来越少了，所以租金也是慢慢的上涨
可是由于房价的暴涨，租金回报率从2013年年中的3.5%左右下降到2015年之后的2%左右。
公寓：
公寓租金的增幅在过去五年有25%的增长，增幅比较平均
由于最近2年公寓价格的稳定，所以公寓的投资回报相比2016年年中的3.2%有所回升，现在的租金回报接近3.5%了。
总结：在2013、2014年政府出台了rezoning政策，确定了epping tower centre的地位之后，公寓和别墅经历了2年的快速增长期，别墅的价格增幅在短短3年里翻倍了。但是过度快速增长之后，却遇到了无力为继的问题。其实就笔者所知，在epping已经有很多开发商囤了不少可开发用地，大家都在等寒冬的过去，可以预计未来几年公寓的供应还会逐渐增加。只是那种2、3年内价格翻倍的可能性已经很低了。
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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