利率到底是不是房价驱动力？澳联储怎么自相矛盾，是在为降息“吹风”？（组图）
【今日澳洲3月11日讯】澳联储的一份文件显示，利率变化是房价变动的主要驱动力，而不是供求关系，但这一结论与澳联储行长的观点相矛盾。
据《澳洲金融评论报》报道，澳联储分析师Trent Saunders和Peter Tulip对澳洲住房市场模型的分析表明，房价和建筑水平背后最重要的驱动力是利率。
他们表示，其他因素，如经济增长、人口增长、建筑成本、折旧、闲置土地价格、租金和资本使用成本，对房价影响较小。
报告称：“住宅建设对利率强烈而明确的反应，证明了货币政策的效力。”
“利率对建筑活动有很大的直接影响。”
“我们发现低利率（部分反映了较低的世界长期利率）在很大程度上解释了过去几年房价和建筑业的快速增长。”
然而，这些明确的声明，在一定程度上与澳联储行长Philip Lowe上周在《澳洲金融评论报》商业峰会上所说的不一致。
Lowe说：“目前价格调整的根源不在于利率和失业率。相反，它们主要在于住房市场供应方面的不灵活性，以应对人口增长的巨大变化。”
“房价下降与APRA的措施没有多大关系。它们既是有针对性的，也是临时性的，这是恰当的。我们现在看到的价格下降是供求反应，这种反应已经晚了将近10年。”
Lowe表示，低利率“增加”了投资升值资产的吸引力，但实际上，正是“供应方面的僵化”，加上投资者希望从低利率环境下不断上涨的市场中受益，放大了价格上涨。
他说：“一个显而易见的问题是，房价大幅上涨和随后下跌的潜在或结构性驱动因素是什么？这个问题没有单一的答案。相反，这是多种因素的结合。”
澳联储对房地产的最新研究运行了一个模型，该模型着眼于对房价的主要影响。悉尼房价在本轮周期中已从峰值跌至谷底，跌幅达14%。
（图片来源：网络）
他们的结论是：“该模型表明，过去几年房价和建筑业的强劲势头可以用利率下降来解释。”
条件是，尽管利率可能是驱动因素，但推动价格的只是利率的变化，而不是利率水平，比如历史最低的1.5%的官方利率，这一利率在澳联储连续28次会议决策中没有改变。
该研究表示：“是利率和现有房价的变化推动了建筑业，而不是它们的水平。”
分析师们指出，过去10年，贷款批准额与收入的比率一直低于平均水平，但实际利率水平异常低，现有住房的相对价格异常高。
（Vanessa）
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