悉尼和墨尔本房价大跌，一张图读懂背后原因

过去一年，悉尼和墨尔本的房价跌幅录得全澳首府城市中的最高水平。至于为什么？可以用一张图来解释。

下图来自澳大利亚国民银行（NAB），对澳大利亚各州/领地新增投资住房贷款总额进行了统计。

如上图所示，新南威尔士州（简称：新州）和维多利亚州（简称：维州）新增投资房贷以近乎“崩盘”的方式出现大幅下跌。受此影响，在不到三年的时间内，澳大利亚投资房贷下跌了近50%。

尽管导致投资房贷大幅下跌的背后，有很多因素在发挥作用。但是毫无疑问，针对投资者和只付息贷款的宏观审慎限制措施是主要的影响因素。

2014年底，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了“投资住房贷款年增速不得超过10%上限”的规定。2017年初，APRA又出台了“只付息贷款占新增贷款比例不得超过30%”的规定。

如上图所示，我们看到每次APRA出手干预，投资住房贷款就会出现大幅下跌。中间停止下跌的原因是澳洲联储（RBA）宣布将利率从2%下降至1.5%。

尽管目前APRA已经取消了“只付息贷款占新增贷款比例不得超过30%”的限制。但是，针对借款人家庭支出和未偿负债水平的审查标准却明显收紧。

另外，消费者对未来房价增长前景的信心持续恶化、海外投资需求降低、以及工党赢得大选后房产税政策改革所带来的不确定性等等，不仅对住房市场需求产生了抑制效应，而且也有助于解释澳洲主要首府城市房价大幅下挫的原因。

除了投资住房贷款大幅下挫外，自住型房贷也呈现出同样的走势，只是规模相对较小。相关数据显示，自2017年达到峰值以来，新增自住型房贷下滑了19%。同期，投资型房贷则下滑了45%。整体而言，所有新增房贷较2017年峰值时期已经下滑了25%。