从供需动态看布里斯班公寓市场

最近的楼市变得开始有些骚动。澳洲主流媒体，如AFR澳洲金融评论等，依然隔三差五的写一个超级大负面。比如“80万业主房产变成负资产”，“悉尼楼市将跌30%”等；

而华人媒体则分成两部分：一些原封不动的把主流媒体的新闻照搬过来；另一些则蠢蠢欲动，在大局面依然不太好的情况下，努力找些积极的因素，并将之放大。

好比上周的Westpac将接受香港身份的买家海外收入贷款的新闻，就让不少业内人高潮了一把，但昨天RAMS关闭Low Doc贷款的新闻，就几乎没什么人转发了。

类似这样的新闻，建议大家还是可以关注澳房大全平台的相关评论，毕竟我还没有看到过比这里更客观的（最专业我不敢妄下结论）中文平台。

如果你对经济学有点常识，你就该知道，房地产和其他所有商品和资产一样，决定最终价格走势的，还是归结到供需曲线上。

任何供需之外的因素，诸如降息，人口暴涨，基建利好，大选行情之类的原因，会客观上在不同程度上对房市造成影响，但都不是最决定性的。

在澳洲，我见过最好的开发商，在所谓最有潜力的区域建的质量上乘的房子，就因为整体市场的弱势，投资者在持有数年后依然亏本；

也见过黑社会背景的开发商，用最烂的建材，在治安一塌糊涂的区建造的公寓，因为整体市场的向上，而莫名其妙地大涨。

因此，作为一个房产投资者，建议大家在任何时候，都要关注一个城市和区域的整体供需情况。

也正因为如此，我想用接下来三篇文章的篇幅，来和大家分别详解澳洲三大首府城市，悉尼，墨尔本和布里斯班的公寓市场从过去到现在，和未来数年内的公寓供应量。

相关的数据来自澳洲一家权威统计机构的报告，具有非常高的参考价值。

今天我们首先来看三大首府城市中的小弟，布里斯班。

市场整体概况

在截止到2019年1月的过去12个月内，布里斯班的公寓市场整体下跌幅度为0.5%，这一表现大大好于大哥悉尼和二哥墨尔本。

事实上，在布里斯班距离市中心5-7公里的一些区域，具有好学区的部分公寓，还出现了大约5-7%的涨幅。

随着悉尼墨尔本的楼市继续出现挑战，布里斯班部分类型的房产，将会继续迎来一些利好因素。

从上面的这张过去20年布里斯班楼市表现图来看，从2010年至今的近十年，布里斯班的公寓市场表现都不行。

过去20年里，也只有在2000-2004年以及2006-2008年出现过两次大涨的情况。

而这张图告诉我们的另外一个更重要“知识点”，就是我一直强调的“不要相信所谓专家对楼市的预测”。

因为如果你相信“楼市有周期，历史会重复”，那么若你在2010-2011的时候看到当时的这张曲线，你就该相信布里斯班的楼市会像前几个周期一样，即将出现下一波大涨，而事实并不是这样。

公寓供应量最集中的区域

布里斯班内城区的公寓，最重要集中在以下区域：Brisbane City，Fortitude Valley，Woolloongabba，South Brisbane，Westend，Kangaroo Point，Milton，Newstead。

怎么样，是不是每一个名字都如雷贯耳？对它们的基建规划，人口增长，对口名校都如数家珍？是不是除了这几个区，其他suburb的名字你一个都想不起来？

既然如此，我就不一一介绍了，直接来看看过去近十年这些区域的公寓供应情况。

2009-2015

在这些年份里，布里斯班共有四个区（Suburb）的供应量在1000套以上，分别是CBD，FortitudeValley，South Brisbane以及West End。

而整个八大区域的公寓，七年内的供应数量加起来大约在6000套左右。可以说总量并不高，而且相对集中。

2016

2016年布里斯班的公寓建成数量开始井喷。

当年，全市公寓建成数量前八名的区，加起来的供应量就达到了4750套，是前七年供应总量的79%。其中Newstead的公寓数量达到了1808套，是前六年总和的3倍，市场承压之大可想而知。

2017

这一年是布里斯班公寓建成的最高峰。

全年CBD附近八大区域的公寓供应总数达到了5007套，Newstead继续成为新房供应最多的区域（1,349套），South Brisbane“后来居上”，达到1,092套。

2018

去年，供应量终于出现了大幅下降，总计前八大区域新增公寓2,954套，South Brisbane成为唯一一个继续年供应量大于1000套的区。

在建公寓数量

过去的已经过去，大家肯定更关心未来还有多少新增公寓。

从总数来看，依然还有不少，大约6,000套公寓目前正在建设中（已经打广告或者预售，但并未开建的并不在统计范围之内）。当然，这一数字比起大哥和二哥在建公寓的情况来说，已经很少了。

其中，目前在建公寓数量最多的区是CBD，大约有超过2000套公寓在建，排名第二Fortitude Valley，在建数量依然超过1000套。

也许，按照所谓房产周期的理论，布里斯班的公寓房价的确应该在过去几年就出现上涨了。因为仅以2009-2015年总共的供应数量，也就6000套左右来看，并不过分，而昆州的人口也的确在逐步增长。

但是，随着后来几年破坏性的公寓新建潮，使得原有的周期被无情的撕破，大众期待的涨幅自然也就无从谈起。

好的方面来说，目前当地市场有看到一些转机。

比如，有些规划中的公寓，按照目前的市场情况，已经不会再继续进行。而有的住宅项目，开发商已经开始申请转为商业地产开发。

持续减少的供应量和增加的州际移民人数，也会慢慢消化过去几年的库存。

但总体来说，我可以看到布里斯班公寓市场会逐渐修复前几年由于大兴土木对市场造成的恶劣影响。

但在可预见的未来，我基本看不到它出现类似过去几年悉尼公寓市场这样的大涨的情况出现。（相关文章链接：为什么布里斯班的房价还涨不起来？）

当然，你完全可以不听我唠叨的这些。

因为我的理论就是：不要相信所谓的市场预测。

今天的文章就是这样，感谢阅读。