现在买房是好时机吗？

春节之后，楼市“小阳春”呼声渐起，一二线城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调整。进入3月以来，房企的销售表现也暖意频现。

楼市是真回暖还是假回暖？聪明人应该买房还是卖房？

4月18日晚上8点，华尔街见闻“大咖在线”栏目邀请房地产大V @真叫卢俊 和他的小伙伴@三鱼投资说 与见闻网友一起聊聊现在是不是买房最好的时机。

卢俊认为，目前一线城市确实出现了一波行情，2019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖，但并不会出现所谓的“报复性上涨”，去年底开始就是一线城市买房好时机。

对于“卖房炒股”，即使股市真的起来了，卢俊也不建议普通投资者这么做，炒股需要专业人士。

以下为问答纪要：

01

一线楼市“小阳春”，

真回暖还是假回暖？

见闻网友@小叶子：一线楼市“小阳春”，房价真的见底了吗？会呈现报复性上涨吗？

真叫卢俊：从我们分别监测的一二手交易数据来看，目前一线城市确实出现了一波行情。深圳出现了日光盘，在北京、上海房地产销量也出现了一定程度的上涨。

但这种“小阳春”还不能说是报复性上涨，只是当前房地产市场经过两年多的深化调整之后的一个回调而已。很多购房需求其实是直实存在的，经过两年多之后的观望和压抑，觉得市场已经日益稳定，所以刚性购房需求开始被释放出来。

因城施策的房地产市场将会有一个长期而健康的可持续发展，并不会出现所谓的“报复性上涨”，这才是我们所希望见到的事情。

见闻网友@博博赵：有哪些观察城市房产投资价值的指标和房价上涨的预判指标？

真叫卢俊：专业角度来看的话，一般我们判断房价会考虑城市的这几个维度：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应情况、住宅用地供应计划。还有几个非常规的指标，比如：儿童入学数据增长率、上市公司数量、财政收入、服务业占比等。

除了这些之外，其实买房投资这件事情往往高手在民间，有一些很冷门的感官指标也是可以考量这个城市楼市的冷暖程度，比如：交易中心的火爆程度、街区中介门店的关店开店数、中介每日的微信步数等等。

02

一线城市现在买房是好时机吗？

见闻网友@王桂仁：一线城市房价2019年还会跌吗？

真叫卢俊：从我们目前监测的数据看，整体回暖形式还是很明显的，经过去年比较浓重的观望，今年会有大量的刚需客户入市购买，从整体购买力看，比去年强很多。因此，整个2019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖。

见闻网友@顾成琦：一线城市现在买房是好时机吗？

真叫卢俊：其实去年底开始就是一线城市买房好时机，我们可以看到，以上海楼市为例，几乎横盘盘整不止一年，二手房市场议价空间可观，而随着二手房成交回暖，议价空间也在慢慢收窄，但市场依然还是买方主导，加上一线的金融实力，利率上压力较小，一线城市确实到了入场时机了。

见闻网友@丹蕊：对一线的刚需、置换和投资人群，你各有什么样的建议？

真叫卢俊：刚需、置换时机已经成熟。投资而言的话，以前那样闭着眼睛买房就能上涨的时代其实已经过去了，一切以维持房价稳定为大基调，所以不要指望买套房子赚快钱。

03

看好上海哪些区域？

见闻网友@逛逛：上海二手房价格去年出现下行，哪些楼盘房价泡沫化程度高？今年年初出现了一波放量，这意味着什么？

真叫卢俊：过去十二年，上海房价大概普涨了6倍左右，二线城市大概在4倍左右。当然，最近2年因为政府调控的原因，差不多有5-15%的回撤。

我觉得目前上海的房价谈不上泡沫，甚至很有可能部分是被低估的，因为整个人口还在不断流入，经济还在不断的发展，只能说相比于其他版块，部分版块后期上涨的幅度可能会略低。

当然，我们更应该关注的是上海有哪些版块接下来值得关注。从人口流入来看，上海是地倾西南的。从可用土地角度来说，上海西南还有大块可连成片的闲置土地，可以满足整片住宅开发的需要。政府从5年前起就全力打造大虹桥片区，上海西南将成为上海楼市大开发的下一个引擎。

并且，上海近七成的买房客群目前基本都是新上海人，今年年初的一波放量，很大程度也是这部分刚需需求的释放。从我们监测的数据看，这部分人大多活跃在上海西面近郊的地段。

因此，我比较看好的板块是大虹桥的江桥、华漕、徐泾、九亭；浦东的孙桥、广兰路、唐镇。这些板块具备规划潜力和新上海人聚集的条件，关键是这里的房价还不算特别高，能控制在5万左右，后期房价的涨幅可能会更大一些。

04

一线城市之外，

还哪些地方值得买？

见闻网友@岩枫maple：对上海周边城市的房价怎么看？如苏州、无锡。

三鱼投资说：如果以上海为标的的话，苏州大概维持在上海1/2左右，无锡为1/3，有上海的这样的外溢效应在，水位肯定要被填平的。同样的，苏州、无锡的本身城市底子，放到全国去也是排在前列。我们看到去年苏州、无锡甚至没跟随上海，走出了自己独立行情了，所以，长期看好。

见闻网友@小肖：一线城市之外，还哪些地方值得买？

真叫卢俊：我个人自己的判断，觉得除了环一线城市的三四线城市之外，其他城市都不行。

为什么我觉得环一线还可以，本质上环一线就是城市群，长三角和粤港澳。

一线城市人口一定是个饱和的，土地是不能放开的，要保持可控的状态，但是又要同时保持经济发展怎么办？就让一些人住在环线。

环一线城市起码比其它的三线城市要好很多，而二线城市在抢人大战中，已分出胜负：杭州、苏州、武汉、长沙、西安，好的扶起来，坏的沉下去。

见闻网友@fightingonmyway：如何看待杭州的房价，杭州的房还值得买吗？

三鱼投资说：杭州房价其实在去年底时候，经历一轮回调盘整，不过在今年开春，随着楼市回暖，杭州楼市又开始活跃了。

杭州楼市现在呈现两种状态，一方面阶段性见顶，但另外一面，杭州全力要准备亚运会，城市要经历大幅更新，包括现在到处都修地铁，这都需要大量财政的支持，所以从土地操盘角度，市场还保持必要的活力，而且目前杭州库存去化周期也比较短，如果是自住的话，还是建议入手的。

见闻网友@Tom Ridder：西安的房价未来几年的走势会如何呢？

真叫卢俊：西安从去年年初开始抢人大战就特别厉害，到了今年，更是不断的升级加码，人口增长显著。而房价相对于人口的增长来看，有6个月到1年的滞后性，从这个角度看，如果西安在地产调控的政策上不加码，西安房价将继续上升。

见闻网友@MobileUser8522：资金紧张，地处温州，在这个节点很纠结要不要卖房，怕正好卖在拐点。

三鱼投资说：温州楼市我们团队做过调研，应该说温州经历了一次泡沫后，其实这波17年的楼市，涨幅没有其他城市那么夸张，所以相对还比较健康，短期温州暂不具备暴涨基础了。

如果确实急缺用钱，极短周期可以考虑抵押贷，毕竟房屋买卖要承担不低的税费。当然，如果周期比较长，按实际情况进行变现好了。

见闻网友@Guevara：依然有人口流入的三线城市，未来房价怎么看？

真叫卢俊：这样的三线其实一般有几种状态，一种是一线和强二线周边，或者几大都市圈内的，再者就是本身有相当出众的产业。第一二种，未来的房价依然还会保持长线上涨的。

05

学区房是否最保值？

见闻网友@最爱是昭君：一线城市学区房是否是最具保值属性的房产？

真叫卢俊：一套普通的老破小，市场价大概300万，如果是学区房就要500万，其中暗含了200万的学票价格。但在更长期的时间，比如5到10年，我是不看好这个市场的。

因为学区房值钱，并不是房子值钱，而是里面的学票值钱。学票卖的是公办名校的名气，这样的价值体系是高度不稳定的。名师和校长这套体系资源，存在随时被重新分配的可能。

近年来上海教育局已经在尝试各种变动名校师资力量的政策，比如名校集团化，一所强校+二个菜小组成集团，老师轮岗。这样的变化不仅在上海有，其他城市也有。这种变更迟早会发生，因此，会存在很大的不确定性。

见闻网友@风中有朵雨做的云：节衣缩食买学区房究竟值不值得？

真叫卢俊：学区房值不值得的话题不想这这里绑架大家，每个人对教育的价值定义不一样。如果确实有上学需求，那就是值得。如果只是纯投资，这些年学区集团化的政策一年一个样，谁都不能保证现在的学区房永远是学区房，需谨慎！

06

股市火起来了，

要卖房炒股？

见闻网友@顾成琦：股市大涨会不会带动楼市？

真叫卢俊：股市主轮大涨的主要逻辑来自两处，一个是去年暴跌之后，估值已经足够低，加上主要影响市场情绪贸易摩擦的改善；然后直接影响的是货币环境的改善，本质上也是对楼市的利好。

而且资本市场利好能让大家的信心振幅，所以股市反应最快，楼市开春后，也很快转暖，所以我并不认为这两赛道像坊间认为那样是冲突的。

见闻网友@迷迷糊糊：你怎么看卖房炒股？

真叫卢俊：股市如果真的起来了，也不建议普通投资者这么做。不是说卖房炒股不行，而是非专业人士不行。

本质上要做到两点，投资股市的收益率要超过楼市和精准切换周期，股市是少数人对多数人收割游戏，这需要多年的稳定业绩能力。至于切周期，钱都没了，还切啥周期呢。

楼市这种先买者优于后来者的排队游戏，简单很多。

见闻网友@圆褐固氮菌：不少人看空地产股，请问您怎么看？

三鱼投资说：目前市场其实对地产股还是相对看好的，一方面自行情以来，地产股的行情走势还是比较强势的，不少地产股的涨幅接近100%。

另一方面，地产上市公司一季度年报都纷纷发布，而且相当亮眼，市场也表示了认可，加上今年楼市回暖，地产股估值目前还不算高，优质的地产股今年依然有机会。

07

越南房地产火热

海外楼市值得投资吗？

见闻网友@小牛：海外楼市值得投资吗？都说越南房地产火热，现在入手晚不晚？

真叫卢俊：这两年去海外投资的越来越多，越南地产这几年也非常火热，越南这几年经济发展有目共睹，本身也在快速城市化阶段，本地人也要大量进城。

越南房地产火热也不奇怪，比如首都河内1300美元的均价的相对低总价和对未来经济发展预期，有想象炒作的空间。

但提醒各位，这种跨国投资遇见不良开发商的维权、产证办理、很难贷款和外国人购买指标，都是很细节的风险，同时汇率和法律政策都让这样投资具有巨大不确定性。

我的建议是，如果想去越南，要用闲钱投资，就是打水漂也不心疼那种。还有别着急想着以后套差价，要看重租售比，就当稳定理财好了。最后记得找个专业靠谱海外代理机构。