澳洲住房市场强劲反弹 然而隐忧已现

SQM Research于日前发表了《2020年房地产繁荣与萧条报告》(Housing Boom and Bust Report for 2020)，据报告显示，悉尼和墨尔本房地产市场的买家需求异常强劲，受此推动，预计未来12个月内，即便不再实行进一步降息，首都城市的住房价格仍将大幅飙升，最高涨幅可达11%。

根据预测，悉尼房价将上涨10%至14%，而墨尔本房价最高将上涨15%。

该预测的假设前提是：不会实行再次降息，澳大利亚审慎监管局(Prudential Regulation Authority)不介入干预，且澳大利亚经济对今年迄今为止的降息反应良好。

堪培拉(Canberra)的房价涨幅预计将高达7%，布里斯班(Brisbane)和阿德莱德(Adelaide)的房价涨幅则预计分别为6%和4%。

霍巴特(Hobart)有望在2020年实现5%至8%的资本增长。不过，咨询公司SQM的董事总经理路易斯•克里斯托弗(Louis Christopher)指出，这将是该市房地产价格的最后一轮上涨。

他表示，根据SQM的分析显示，霍巴特的房价涨幅已经见顶，今年可能是霍巴特房价上涨的最后一年。他同时建议道，投资于霍巴特房地产市场的投资者最好在今年获利了结，因为2020年，霍巴特的住房供应将会大幅增长。

经过长期低迷后，珀斯(Perth)的住房价格有望增长3%至6%。

克里斯托弗表示，珀斯是SQM目前最具价值的投资目的地，其房产租赁市场在2019年实现了复苏，住房价格反弹只不过是个时间问题。

2020年，达尔文市(Darwin)是唯一一个预测房价走低的城市，其原因是当地的经济疲软和住房库存过剩。

价格飙升将持续至2021年

克里斯托弗表示，在降息、放松信贷限制和人口持续强劲增长之后，2019年下半年房价出现大幅反弹，这将推动房地产市场在2020年继续繁荣。

他指出，澳洲房地产市场将在2020年整个年度强劲增长。

然而，克里斯托弗并不认为这种两位数的增长能够在中长期持续下去。他表示，这将是一个相对短暂的复苏。

从2013年到2017年年中开始的前一轮繁荣已经持续了4年多，在克里斯托弗看来，目前的上升势头最早可能在2021年结束。他同时对最近的快速增长表示了担忧，一旦悉尼和墨尔本房价的年化增长率超过两位数，澳大利亚审慎监管局就会介入，再次引发经济放缓。

SQM认为这种情况不会在明年发生，但澳大利亚审慎监管局在2021年之前介入干预的可能性仍然存在，上一次经济衰退便是由于该机构的干预而引发。

SQM的另一个担忧是估值过高。相比早前的低迷时期，悉尼和墨尔本的房地产市场均已触底反弹，实现了更高估值。

克里斯托弗表示，在2012年结束的上一个周期中，悉尼和墨尔本都受到了公平估值，并提供了上佳机遇，因而繁荣持续了相当长的时间。

墨尔本住房价格令人担忧

据SQM Research估计，悉尼房地产市场当前被高估约21%，而墨尔本房地产市场则被高估约27%。

克里斯托弗表示，SQM Research更担心墨尔本的房产市场，因为其高估程度更加严重，这意味着墨尔本更容易受到加息、经济低迷和澳大利亚审慎监管局干预的影响。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家谢恩•奥利弗(Shane Oliver)表示，当前的放贷标准依然非常严格，这也将限制经济回升的深度和持续时间。

他表示，如果信贷增长不恢复到非常强劲的水平，就无法支撑当前的房价上涨速度，此次反弹的持续时间将短于先前的繁荣期。

此外他也指出，人们对债务的态度已经发生了改变。与过去相比，现在人们对贷款更加谨慎，这可能会限制人们的购房贷款意向和承受能力。

克里斯托弗表示，如果估值过高突破一定限度，价格可能会出现下跌。

他表示，通常情况下，经济低迷都是由导火线触发的，而这根导火线很有可能就是澳大利亚审慎监管局的再次干预。