哪里才是悉尼过去30年来增值最好的区域（House篇）

不管是自住还是投资，买房子的人都会不约而同的关注一件事情

哪里是增值最好的区域？

这个问题无论你是问地产从业人士还是周围的邻居朋友，大多数人给出的都是一个根据个人经历和偏好的主观答案。

“买东区富人都住那，还有海。”

“ 买西区，政府有基建”

“买北区，人文好学校棒”

“买南区，有山有水，价格还不贵”

各路的观点大相徑庭，而且区域的增值潜力也会牵扯地产公司的利益，毕竟人家也要卖房生存。所以你不但很难得出一个标准答案，往往有时候得到的还是错误虚假的信息，搞得你自己头脑混乱，最后成了“尽信书不如无书”的情况。

区域增值好坏的裁决其实没那么复杂，往往只靠两个字------数据

数据不撒谎，不骗人，也没有什么好掩饰，数据只是反应了事实。而且时间长度越久的数据，可靠性就高一些。

为此万邦君在一年前曾联系过澳洲最大的房产数据公司 RP Data，跟他们索要1990年-2019年这29年的数据报告，我想让他们帮我统计出这29年来增值最好和最差的前几名区域。

另外还要把数据单独分开三组，按每10年一个周期，再做前十最好和最差的排名。

后来RP data 给出的报价差点没把我弄出心脏病，我记得在电话里，服务人员告诉我光是统计30年数据这一项，收费就要4000多刀，如果要公开发表那就需要将近6000刀费用。

我粗略一算，如果真按我这种手法分析下去，费用估计两万刀都打不住，钱多到足够你去Hour of Glass买一块劳力士的黑水鬼。

2万块澳币为写一篇公众号文章，是不是有点奢侈？

这个事情便被我暂时搁置，直到今年遇到澳洲的房产大数据公司---查房 的老板吴总，这件事才得以继续，他无私的免费提供所有我需要的数据去分析。

目的只有一个，那就是希望华人买房不受骗，借着这些宝贵的知识，利用澳洲房地产来撬动人生的第一桶金。

接下来的文章会很长，但请好好读，也请珍惜，因为你眼前的文章价值两万澳币，今天有人愿意无私的分享给你。

过去的29年是非常重要，又是极具研究价值的29年，为什么这么说呢？

我们把这29年按10年一租分成三段，第一组9年，后两组10年。

第一组是1990年-1999年

我称这9年是最坏的9年，也是最好的9年，在这9年里澳洲的政治和经济领域出现了翻天覆地的变化。

这9年是最坏的十年

我们知道澳洲是一个极度依赖贸易的国家，本国没有很大的市场。一方面它很依赖和亚洲的经贸关系，另一方面它本身的航道需要掌控海权的强权去保护，以前是英国，现在是美国。

但自从1966以来，日本取代英国成为澳洲最大的贸易伙伴，当年的澳洲就是日本人的后花园，昆州度假胜地一栋栋高楼，依然见证当年大和民族往日的辉煌。

当代澳洲一开始的格局就是经济靠亚洲，军事靠欧美。

这一切终止于1990年，日本的房价从最高点一路下跌，最低点曾跌去70%的价格，换句话说日本翻腾的国运终止了。取而代之的是美国经济的腾飞，和不断升温的澳美关系.

我们看到底下那张澳洲对日本出口记录图表，澳洲对日出口一直停歇不前，直到2000年后才走出这个区间。

而美国在1996年正式成为澳洲最大的经贸伙伴，两国的关系比以往走的更亲近。

澳洲一直在太平洋的两侧徘徊，这一次澳洲把怀抱投向了北美大陆。

日本一打喷嚏，澳洲就要感冒，而且澳洲自身也有很多经济结构的问题。所以澳洲1990年经济陷入低谷，也是澳洲近代最严重的一次经济衰退。

澳洲的失业率达到了有史以来的最高点11%，前后总共花了10年的时间，澳洲的失业率才跌到6%以下，也就是今天我们所谓的正常的失业率。

澳洲当年的自杀率飙升，很多人看不到未来的希望，收入也陷入停歇，更雪上加霜的是，相比过去几十年，1990-2000年是澳洲接纳移民最少的10年，人口增长严重不足。

可是，这9年又是最好的9年

首先是澳洲进入了低利息时代，在1990年利息达到17.5%高点后，就一路下跌。

第二是在1990年开始反腐的工作，澳洲当时昆州的政治体系有严重的贪腐行为，人们戏称为“The Queensland Model”，澳洲政府为此开始了老虎苍蝇一起打的行动，致使大批昆州官员落马。

第三是大幅度私有化国企，今天人熟知的企业如Telstra,联邦银行（CBA）等之前都是国有企业，澳洲成了私有化最高的国家，当初那些买了原始股的人都发了大财。

第四是开始不断创造更灵活的劳工关系，削弱工会的权力，推出Enterprise bargaining，让薪资和劳工待遇根据市场自由调节。

所有的改革可以用大刀阔斧来形容。

还有一件别人没有注意到的事是-----负扣税政策。1985年废除负扣税后，在1987年又重新恢复，但是由于直到1990年利息还在上涨，负扣税的好处变的不痛不痒。但是随着利息开始下降，又加上负扣税，澳洲的房产的收入实际上增加了。

经济萧条，失业率大幅攀升，亲美而脱亚，日本经济开始走下坡路，降息等等这一系列字眼，当年走在十字路口的澳洲，你会不会觉得和今天有几分相似？

在这个动荡年代里到底是哪里的House涨的快呢？

涨幅最大的council 区域如下：

在一个人口低增长，经济低增长的环境里，悉尼的传统好地段的house，东区下北内西，坚挺异常。

简略一句话概括这些地段就是这里是悉尼的老城区，最先发展起来的地方，所谓的蛋黄区，核心区域。

哪里增值比较差呢？

头三名分别为 Fairfield ，Campbelltown和 Hills ，增长率为36%-50%之间， 按照当时通货膨胀率来说几乎没涨（4%每年）。

大部门区域都是郊区，按照国内的说法就是经济下行期，买房要拥抱市区核心，远离郊区概念板块。

（这阶段的悉尼整体房价）

先别急着说我早就知道买富人区，富人区涨得快，我们看下一个10年。

第二组是1999年-2009年

这个阶段你可以用复苏来形容悉尼市场，首当其冲的是投资者开始大量的进入到地产市场来投资，大家乐观的看待2000年的悉尼奥运会将会把的经济带到另一个巅峰。

第二点是大量基建项目或竣工或投入使用

1997年M2高速公路投入使用

1998-2000年M4车道被扩成6道线

2000年建成Olympic park station

2003年Liverpool to Parramatta T-way建设完毕

2005年M7高度公路建设完毕

2007年North-West T-way 建设完毕

2009年建成North Ryde， Macquarie Park ， Macquarie University三个全新的火车站

第三是很多地区的购物中心都出现大规模的扩建

Burwood Westfield 于 2000年重建

Hornsby Westfield 于2001年扩建

Westpoint Blacktown 于2003年扩建

Penrith Plaza 于2004年扩建，并被Westfield 2005年收购

Parramatta Westfield于2006年扩建

Top Ryde Shopping centre 于2007年重建

我们的利息从2000年8%见底，在8年里一路飙升到了将近10%，并在金融危机下见顶。

第四是悉尼的版图开始向外扩张和延伸，如今华人熟知的kellyville，Jordan spring， The ponds，cecil hill， Rouse hill 就是这个时候开始拔地而起开始建设。

悉尼市区附近很多老的工业地带也开始逐渐变成居民住宅区，如Mascot, Zetland，Pyrmont ，Rhodes等。

最后在2008年经历一波洗牌，但因为当时悉尼市场的空置率只有1.8%，所以市场并没有崩盘，而是走缓。

这种经济复苏，利息走高的市场，恢复元气的市场，想不想不知道哪个地区的房子涨的更好？

增值最好的区如下

增值最差的区

如果要给这段时间的区域增值做一个分析，那就是悉尼的房价走出了革命性的一步。

如果我们看上个阶段，也就是过去9年涨幅榜的区域会发现一个特征，所有的区域都在市区10公里的范围，都是典型的富人区。而这次Ryde的加入，代表区域的涨幅第一次迈开步伐走出了这个圆圈。

Ryde 区域的Macquarie park早在1960年代中旬就被政府和当地的MQ大学一起打造成就业中心，经过30年发展终于成熟起来。

1970年代大公司像Amalgamated Wireless Australasia Limited, Beiersdorf, Racal and Universal Press都把公司总部迁往此地。

这波涨幅比较差的区域基本以中环线20公里范围的House为主，按照咱们今天这些眼光看这些区觉得实在难以置信，因为像Hornsby council， Ku-ring-gai council放到今天都是置换的热点，学区房的不二的人选，怎么会增幅不快呢？

其实原因不难发现，第一是政府大力开发郊区，就拿blacktown来说这个10年里不但本区域的商场得到了扩建，本区域对外的交通也得到极大的改善，在本身就有火车站的情况下，又多了快速公交线，三条高速的开通，也让这里变得条条大路通罗马。

很多新区像Bella vista， Glenwood都开始建设起来，人们买house的选择开始变得越来越多。

还有一点改变了郊区的格局是，1997年Centrelink（社会福利部）成立，统筹澳洲所有福利，你们会渐渐发现有的时候拿centrelink的租客才是最稳定的租客，所以这次疫情，我们看到郊区的租金并没有下降，因为Centrelink的福利在疫情期间增加了。

第二，也是最重要的一点是，由于利息在这段时间往上涨了将近2%，房子可负担性变得越来越重要，非本土超人气区域，会面临卖压。

这个不是我胡说八道的，大家还记得在从2018年开始，贷款不断收紧，而且银行普遍要求本息同还。贷款从只还利息改成本息同还，本身就是一种变相的升息，大家可以看看那个阶段房价的反应。

跌的全都是大家熟知的中产house区，涨的全都是超级富人区或郊区。

这段时间悉尼的房价是这样的

第三组是2009年-2019年

2009-2019久违的大牛市

这一波也是离我们记忆最近，最刻骨铭心的一段回忆。

2009年是据中国取代美国成为澳洲最大贸易伙伴后的第三年。也是这一年中国开始取代美国开始成为全球各国最大的贸易伙伴。

这10年是中国国力崛起的10年，也是华人移民到澳洲最多的一个阶段。

我们的利息和汇率直线下降，移民直线增多，海外资金大笔涌入澳洲，这是最黄金的10年。

我们看了前9年的熊市，看了后10年的牛皮市，如今我们看看这个大牛市下的市场反应。

以上是增值最快的council，这里面大部分区域可以用一句话来总结：T1 Western Line 和 T9 Northern Line， 一路向西，一路向北

T1 Western Line

T9 Northern Line

这个整体向西的通道就是人口增量情况下，新移民选择买house的路线图。

增值比较差的区可以分为两组，一个是富人区像Woollahra， Mosman，另一个就是南区如George River ， Sutherland shire。

富人区为何涨得慢呢？首先是在前个周期富人区一直是在领涨，涨得太多了歇歇也没什么不正常，就像你去上海领涨肯定不是静安寺，去北京也不会是朝阳区，但这些区在人们心中的地位，相当长时间不会动摇。

另外一点是查房这次的数据是到2019年，而这些区域在2019年回调的也是相当多。

至于南区我在以前的文章说过很多次， 自从Parramatta 河南北的格局形成后，南区很难有崛起的希望，这最大的原因是南边白领工作机会少，就业机会高度集中在北边。

这段时间的走势如下：

这29年来就像底下这幅图，完美的走完了这个30年地产周期。

这将近30年的时间我们经历了：

1991年澳洲经济大萧条

1997年亚洲金融危机

2000年纳斯达克股市泡沫

2003年悉尼地产供应过剩

2008年金融危机

2011年欧债危机

2017年悉尼地产供应过剩

我常听新时代的女性同胞说一句话，没遇见几个渣男怎么好意思做孩子的娘。是啊，没遇到几次经济危机与房产过剩，怎么好意思称自己是房产投资人呢？

我对悉尼地产未来充满乐观，历史告诉我们，长期看房价上涨是必然现象。

现代世界的发展进程中，发达经济体的国家如美国和中国同时出现了人口向亚热带转移的现象。而亚热带里唯一文明发展先进的国家就只有澳洲，当人们想要阳光，又想生活在科技发达的法制社会时，澳洲是唯一的选择。

（趋势的开始和结束由成交量上涨和下跌开始）

过去的29年已经过去，但是未来的30年在向你招手。如果你想提前布局悉尼地产,请看下面这229页的地产蓝皮书，有你想要的所有答案。

超级猛料：269页的悉尼房价蓝皮书   （点击直接跳转链接）

那么悉尼这三十年来总体增长最好的区域在哪里呢？

允许我在这里卖个关子，先告诉大家根据查房数据得到的澳洲增值最好的council的前五名是：

Waverly council 

Sydney council 

Cannada Bay council

Woollahra council,

Inner West