公寓比House抗跌？那只是低成交率营造的假象！

新冠疫情的延绵，令澳大利亚最重要的两大房地产市场——悉尼和墨尔本的房价出现了下跌，然而出人意料的是，现在有数据显示，公寓相对独立屋似乎更为抗跌一些。

澳大利亚房产研究机构CoreLogic的数据显示，自3月以来，首府城市独立屋整体价格下跌了2.1％。同期公寓价格下跌了1.2％。今年7月份，独立屋价格下跌了0.8％，而公寓价格则下跌了0.6％。

尽管房价仍在持续下跌，但是成交率减少、低利率和政府刺激措施在一定程度上帮助对冲了供应过剩和需求下降的影响。

这让房地产研究机构CoreLogic都觉得意外。

该机构研究总监Tim Lawless表示：“在新增公寓供应水平提高和租赁需求减少的时候，尤其是在整个内城区公寓市场，公寓价格比独栋屋价格相对更为坚挺似乎有悖常理。”

“我们原本认为，公寓相对独栋屋表现应该更为疲软。因为在空置率很高的情况下，一些陷入困境的投资者可能会被迫出售。”

“但是，为什么公寓会相对独栋屋更为抗跌？政府刺激措施和抵押贷款延期还款可能是目前支持该行业的重要因素。”

Lawless指出，成交率低也可能是公寓价格未能大幅下降的一个主要影响因素。

根据CoreLogic提供的数据，今年6月，首府城市独立屋销量较3月增长了16.5％。相比之下，同期的公寓销量则下降了0.7％。

供需已然失衡

事实上，需求下挫和供应过量的现状随时可能导致投资者面临“卖在最低点”的压力。

墨尔本地产经纪公司NextRE的安东尼•西米诺（Anthony Cimino）表示，由于新冠相关出行限制导致市场需求受损、租金收入大幅下降，一些投资者曾经承受着明显的抛售压力。

“眼下，我们看到一些投资者开始决定推迟出售，并希望等到国际旅行限制取消、租金开始回升时再次将公寓挂牌出售。”

“不过，仍然有一些房东等不到那个时候。由于无法负担持有成本，这些房东开始亏损转售。”

据《澳洲金融评论报》报道，来自布里斯班的投资者梁女士（Lisa Liang）就是其中之一。由于担心房价在未来三年内还会进一步下跌，她于最近将位于布里斯班市中心的3套公寓挂牌出售。

她说：“目前对公寓的需求非常少，尤其是高层公寓，而布里斯班的公寓又实在太多。”

她认为这个市场上的公寓没有资本增长的前景。自从六年前购入以来，她的每套公寓价值缩水了多达10万澳元。“因此，我想要卖掉这些公寓，并买进独立屋。”

很不幸，目前市场上没有太多人想要购买公寓。即便有，他们也只想买便宜货。

国境开放前，公寓需求难恢复

国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）执行主席罗伯特·梅洛尔（Robert Mellor）指出，澳大利亚封锁边境将在未来几个月给公寓需求带来巨大的压力。

“我们现在所有数据均表明，由于净移民人数减少和每户人数增加，公寓市场正在逐步陷入严重供过于求的状态。”

“即使未来几年的移民水平保持在10万人左右，也不过正常需求的一半。”

在所有细分市场中，内城区公寓市场首当其冲。由于难以找到房客入住，一些原本出租的公寓可能会转为出售，继而对市场构成进一步的打击。

CoreLogic提供的最新报告显示，墨尔本南岸的待租赁房源数量激增，从568套（截至3月15日的28天）激增至1200多套（截至8月9日的28天）。

同期，墨尔本中央商务区和悉尼市的待租赁房源数量增加超过一倍。

同时，空置率一直居高不下。据统计，今年7月，悉尼中央商务区八分之一（13.2％）以上而墨尔本中央商务区的公寓空置率也高达8.8％。

Lawless说：“内城区高层出租公寓的前景可以说是最暗淡的，一方面，供应水平居高不下，另一方面，投资者和租房者的需求持续低迷。”

“在国际边境开放、以及国内租赁需求恢复之前，这种情况可能会一直延续。”

公寓开发商贷款困难

而对于公寓楼的开发商而言，坏消息不仅仅是没人买公寓租公寓。

作为澳大利亚最大的贷款机构，联邦银行（CBA）最新公布的年报显示，在过去三年中，CBA针对公寓项目的贷款削减了近三分之二。同时，公寓贷款在住宅贷款总额中的占比减半。

数据显示，CBA针对公寓开发的贷款从2017年6月的45亿澳元（占123亿住房贷款总额的36%）下降至2020财年的16亿澳元（占88亿澳元住房贷款总额的18%）。

在提供给投资者的年报中，CBA表示，截至今年6月的半年内，对于因新冠陷入财务困境的借款人，银行提供了延期还款服务。此举有助于减少住房贷款的减值情况。不过，新冠疫情已经开始对新开发项目产生了影响，尽管影响规模相对较小。

报告指出，“特定项目的问题，包括防疫限制和经济影响导致的问题（例如估值降低、就业状态不确定等）已经导致预售结算时间延长，并且导致少数项目的全额还款受到影响。”

CBA削减了近三分之二的公寓贷款，说明澳大利亚的公寓和密集型住宅的开发管道正在缩小。同时，新冠大流行导致海外留学生和入境移民接近干涸，继而限制了大量的新增住房需求，导致情况进一步加剧。

房贷报告作者Ken Nguyen 认为：“新冠疫情期间，尽管银行仍在继续向一些开发商提供贷款，但是他们已经具有明显的选择性。”

“对于开发商而言，能够向潜在贷方提供既往业绩、以及交付和降低项目风险的证明变得非常重要。”

然而，疲软的市场意味着许多开发商甚至没有能力获得足够的预售量来推动期房项目的开工建设。

本月初，非银行贷方MaxCap表示，市场条件过于疲软，要想实现预售要求、以满足融资条件——这一点变得越来越难。