今日清空率：悉尼74%，墨尔本62%，布里斯班55%｜本周澳洲社会有什么事情正在发生？

本周六 (10月24日) 澳房拍卖数据汇总

数据来源：Domain

悉尼

⊙清空率 :74%

⊙中位价 : $1,237,500

⊙成交总额 : $313,020,901

⊙注册拍卖房产套数 : 637

⊙最终成交房产套数：350

⊙撤回拍卖房套数 : 63

⊙流拍套数：61

墨尔本

⊙清空率 : 62%

⊙中位价 : $842,500

⊙成交总额 : $91,574,685

⊙注册拍卖房产套数 : 304

⊙最终成交房产套数：138

⊙撤回拍卖房套数 : 35

⊙流拍套数：50布里斯班

⊙清空率 :55%

⊙中位价 : -

⊙成交总额 : $9,073,000

⊙注册拍卖房产套数 : 41

⊙最终成交房产套数：17

⊙撤回拍卖房套数 : 6

⊙流拍套数：8

往期各城市拍卖数据图

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本周澳洲热点新闻一览

澳央行暗示可能在十一月进一步下调现金利率

随着对最早在11月降息的猜测越来越多，澳联储表示，存在降低现金利率和使用其他政策手段的空间。储备银行已经发出了协调一致的信号，表明已到准备采取进一步货币宽松措施进行经济干预的阶段。上周，澳洲央行行长Philip Lowe表示，央行将根据实际通胀而非预期通胀来制定货币政策，暗示利率将“至少”在3年内保持在低位。

RBA负责金融市场的助理行长Christopher Kent在周二的一个网络研讨会上，重申了Lowe近期的言论。他表示，鉴于包括维多利亚州在内的经济正在恢复，进一步放宽货币政策可能会获得更多推动力，这是对量化宽松政策的又一次有力暗示。Kent在谈到现金利率和三年期债券收益率目标时表示:“它们都可能将比目前的水平略低一些。”但他拒绝猜测澳大利亚央行是否会开始购买三年期以外的长期债券。

他解释说:“这将更明显地降低政府和私营部门的融资成本。”他还认为，预计此举还会降低汇率。

在IFR Australia DCM Roundtable网络会议上，Kent承认澳联储的货币政策在支持经济方面已经变得更加复杂。

他表示:“一些政策工具对利率产生了直接影响，使我们对更大范围的利率有了比以前更有力的控制。”

经济学家预计，在11月3日的董事会会议上，澳联储将把现金利率从0.25%下调至0.10%，并类似地下调3年期债券收益率和定期融资工具的利率，同时扩大3年期以上债券购买计划。

悉尼和墨尔本近年新建房偏好大不相同

一项新的分析显示，近年来，悉尼建造的住宅中，有一半以上是内城区和中环区的公寓，而墨尔本新建的住房几乎有一半是位于外城区的独立屋。Domain通过对澳大利亚联邦统计局住房建设完工量数据的分析，揭示了悉尼和墨尔本的建设热点，以及两座城市之间的显而易见的不同：新州首府一直忙于在内城区和交通沿线修建公寓，而在南部的墨尔本，市郊的未开发地块人气飙升。在悉尼2016年至2019年期间完工的住宅中，公寓有107,967套，占比56.7%。数据显示，Waterloo及Mascot等内城区，Arncliffe和Homebush Bay等中环区和Liverpool这样的外城郊区完工的公寓建设量最大。

在悉尼，独立屋占住宅完工总数的32.2%，其中，在Riverstone、Cobbitty和Rouse Hill这样的西北外城郊区建造的独立屋最多。而联排住宅占完工总数的11%，也集中在类似地区。相比之下，墨尔本在同一时期建成的103,548套住房中，几乎有一半(48.4%)都位于外城郊区。研究显示，墨尔本内的住房建造都集中于首次置业买家热衷的地方，排名前五的地区是Cranbourne East, Mickleham, Tarneit, Truganina 及 Beaconsfield。

虽然墨尔本的公寓建造量占比较小（31.9%），但通常公寓建设都集中在内城区，其中包括CBD、Southbank以及North Melbourne。同时，在Glenroy，Essendon和Pascoe Vale等北部城区，联排别墅占总建造量的19.7%。

物业销售速度快于挂牌速度，买家重返市场

在房贷利息下行的趋势之下，全澳物业销售的速度快于新挂牌物业速度，表明需求大于供应，这是近期房市恢复的几个重要指标之一。

根据最新的CoreLogic数据，截至9月份的三个月中，全澳首府城市和其他区域的物业报价折扣中位数有所下降。到9月，全澳折扣中位数为3.3％。一年前是4％（报价折扣降低表明房价上升）。

同样，物业的上市时间与去年同期相比有所减少，首府城市的物业在截至9月的三个月内，在市场上平均停留40天。这个指标在一年前是46天。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：“这表明市场交易速度比一年前的市场要快。”

“与去年同期数据相比很关键，因为一年前市场正从两年的低迷中强势复苏。当我们走出疫情封锁的时候，数据显示出市场比一年期更强。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，随着时间的延伸，物业停留市场的时间已经减少，随着封锁禁令放松，买家变得更加有信心。

“目前，房地产前景有许多相互矛盾的指标，因为存在各种形式的收入支持，这些收入支持的作用可能是抑制因销售不良而导致的挂牌上市。”

根据CoreLogic的数据，在截至9月27日的四个星期中，新上市的物业增长了9.1％。但是，需求持续超过供应，使得与去年同期相比总挂牌数量下降。

“尽管市场上增加了更多物业，但销售活动更多。”

Oliver博士说，尽管移民人数减少，并且救助的措施也逐步减少，但人们仍然有信心现在正是购买的时机。

他说：“积极的因素多于消极的，我们已经看到了对经济的更多信心，消费者信心调查显示人们对房地产市场更有信心，并认为现在是购买的更好时机。”

Oliver博士说，创纪录的低利率和联邦政府对首次购房者的支持将有助于“在圣诞节前夕交易的持续改善”。

公寓租金表现差于独立屋，跌幅创历史新高

9月份季度，全国公寓租金要价进一步下跌，较3月份下降了4.2%，而全国独立屋租金较上季度有所回升。

Domain最新的租金报告显示，大多数首府城市独立屋的周租金在9月份季度有所回升，但悉尼和墨尔本的市中心地区却出现了大幅下降，其中一些地区的周租金下降高达55澳元。

Domain高级研究分析师Nicola Powell表示，全国租金要价录得自Domain 2004年开始发布租金报告以来最大跌幅。

悉尼和墨尔本的公寓租金录得下跌，但珀斯和阿德莱德的周租金上涨了20澳元。

阿德莱德的独立屋租金在9月份季度创下新高，为每周405澳元，公寓租金为每周340澳元，在所有首府城市中公寓租金涨幅最大，珀斯也是如此。

在此期间，珀斯的租金要价出现了上涨，在所有首都中涨幅最大。

Domain指出，堪培拉独立屋和公寓租金较前一季度大回升，租金回升至疫情前的历史高点。

堪培拉仍然是澳洲租金最高的城市，独立屋周租金为580澳元，公寓周租金仅次于悉尼，为480澳元。

Powell表示，悉尼市中心及东部地区和下北岸的租金跌幅最大，周租金分别下降了55澳元和30澳元。公寓租金下跌程度相似，悉尼市中心及东部地区、下北岸和Canterbury Bankstown跌幅最大。

在所有的首府城市中，墨尔本的跌幅最大，9月份季度公寓周租金再下降15澳元，墨尔本的内环租金降幅最大。

新房开工量创6.5年来新低

公寓版块表现继续拖累住宅开工量，6月份住宅开工量降至6.5年最低点。

6月季度数据显示，新开工住宅总数自年初以来下降了5.6%，与2019年相比下降了8%。

这些数据反映的是Home Builder刺激计划实施前住宅版块的情况，该计划减缓了疫情的影响，而且最终使10月份的贷款达到创纪录高点。

私人版块独立屋开工数量同比下降0.8%，比2019年同期下降8.0%。

包括公寓在内的其它住宅在本季度同比下降14%，比去年同期下降17.3%。

ABS六月份季度的建筑活动数据也显示，住宅和非住宅建筑分别下降了4.9%和2.1%，降幅为11亿澳元。

CBA高级经济学家Ryan Felsman表示，截至6月份的12个月里，新建住房开工数量为171274套，是6.5年来的最低水平。

“住宅开工数量从6月份季度开始下降，可能反映出了包括封锁令在内的疫情限制措施的影响。”

“疫情期间，由于企业整合经营、节约现金，一些建筑和建筑项目被推迟或取消了。”