“上涨30%！”澳联储认为低息会使房价在三年内大幅攀升

根据澳大利亚央行的机密分析显示，如果贷款人认为降息将是永久性的，那么房价可能在3年内上涨30%。

澳大利亚央行对极低的借款成本引发信贷推动的资产泡沫保持警惕，金融监管机构也已准备好在必要时采取行动，但迄今为止，央行认为放贷标准是审慎的。

澳大利亚央行上周五发布的一份内部文件称，澳大利亚经济面临的最大风险是高失业率，而由低利率推动的更坚挺的家庭财务状况可能有助于抵消这种风险。

尽管一些市场经济学家警告称，当前极低的利率对经济构成了中期金融稳定的威胁，但总体而言，央行认为资产价格的上涨是积极的。

澳洲联储在11月进行的分析表明，向商业银行提供的2000亿澳元超低利率贷款、政府债券的购买和0.1%的超低利率将有助于经济从covid -19引发的衰退中复苏。

央行经济学家在11月23日的内部简报中曾指出，房产和包括股票在内的其他资产的价格上涨，将改善家庭现金流，增加家庭财富，提振消费者支出并刺激企业投资。

宽松的货币政策也会给汇率带来下行压力。

央行的该分析指出，现金利率永久下调1%，将使得房价在三年后上涨30%。

如果降息是暂时的，房价将在3年内上涨10%。

澳大利亚央行行长Philip Lowe表示，他预计0.1%的现金利率“至少”在3年内不会上调。

澳洲央行的经济学家指出，目前，大部分信贷增长来自自住房业主。

“贷款承诺数据显示，近几个月首次置业者活动强劲增长，这是一个积极迹象，表明年轻家庭更有机会获得住房。”

这些发现与Lowe的公开言论一致。Lowe曾表示，低利率的传导机制之一，是通过增加家庭的现金流和支持资产价格来刺激支出，从而强化家庭资产状况。

在从COVID-19衰退中复苏的过程中，央行的首要目标是降低失业率。去年11月，澳洲的失业率为6.8%。

截至2020年11月，自2019年以来，澳大利亚央行已将现金利率共下调了1.4个百分点，至0.1%的创纪录低点，此外，它还推出了一系列非常规的工具，以降低整个经济体系的借贷成本。

由于购房者利用了极低的借贷成本，并相信住宅价格将持续复苏，11月新屋贷款承诺飙升至创纪录的240亿澳元。

CoreLogic的数据显示，2020年澳大利亚首府城市的平均住宅价格上涨了2%。

在年中下跌之后，首府房价在过去几个月强劲反弹，原因是超低利率和经济前景改善提振了住宅房地产市场。

过去12个月，悉尼房价上涨2.7%，墨尔本下跌1.3%，布里斯班上涨1.1%，珀斯上涨1.9%，阿德莱德上涨5.9%，霍巴特上涨6.1%，达尔文上涨9%，堪培拉上涨7.5%。

经济学家和房地产市场分析师预计，今年房价将稳步增长。

不过，央行也承认，“低利率可能会增加一些风险”。

“高失业率是经济、资产状况以及中期金融和宏观经济稳定面临的最大风险，而降息有助于降低这种风险。”

除非有证据表明信贷飙升及高风险贷款大幅增长(目前尚未看到)，否则澳大利亚央行对房价上涨相对感到放心。

借款比例高于85%的新增贷款最近有所上升，但远低于2015年以前的水平。当时，金融监管机构对仅还息贷款和投资房贷款实施了放贷限制，以为信贷的快速增长和房价大幅飙升降温。

澳大利亚央行表示:“如果价格上涨引发大量新房地产建设，就可能造成供应过剩，导致价格进一步下跌。”

“在繁荣时期，新购房数量往往会增加，将会有许多在房价顶峰时期购置房产的借款人。”

这意味着更多的贷款可能是负资产。

“澳大利亚的金融监管机构将监控和控制风险。”

“如有必要，金融监管委员会CFR将采取行动。”

“自2015年以来，住房和商业地产的贷款标准大幅收紧。”

“APRA和ASIC都已采取措施，特别是加强对住宅抵押贷款的稳健放贷。”

报告指出，正在抗击房价飙升的新西兰储备银行“计划在2021年3月恢复对高LVR贷款的限制”。

关于超低利率对分配效应，澳大利亚央行表示，过去5年，来自利息、股息和退休金的家庭财务收入的增长“远低于”长期平均水平，这主要反映了利率下降。

“高收入和老年家庭可能受到的影响最大，因为他们的收入中有很大一部分来自这些方面。”

低息的“不利方面”在于损害了退休人员的利益，因为利息收入“对老年家庭来说，比对年轻家庭更重要”，而55岁以上的人获得的利息收入约占全澳总人口的三分之二。

澳大利亚央行指出:“依赖利息收入的家庭现在需要比过去提取更多的储蓄，以保持相同的现金流。”

然而，低利率也对家庭收入有“好处”，因为低利率推高了资产价格，创造了更强劲的经济。

“包括自筹资金的退休人员在内的储蓄者，通过更强劲的经济环境和更高的资产价格获得了显著的间接利益。”

“住房在55岁以上家庭财富中约占一半。”

“货币刺激政策支持了就业。”

“而对于年轻的储蓄者来说，失业对收入的影响远远大于低利率。”

“首次购房者的贷款承诺增加了，这对年轻家庭来说是一个积极的信号。

“低利率也在支持政府借贷，进而支持经济复苏。”

政府还降低了养老金的推定收益率，以保护领取养老金的人所获得的收入。

澳洲储备银行指出:“退休人员维权组织认为，鉴于目前的现金利率水平，目前的推定收益率仍然过高，可能会促使退休人员考虑股票等风险更高的投资。”