破纪录的房价使提前降息变为“不太可能”（组图）

CoreLogic的数据显示，在珀斯、阿德莱德和布里斯班房价大幅上涨的推动下，澳大利亚全国房价连续第14个月上涨，继3月份上涨0.6%后攀升至新高。

经济学家们表示，面对高利率，房地产市场复苏的韧性是可能使澳大利亚储备银行不愿如一些分析师预计的那样在今年晚些时候下调现金利率的诸多因素之一。

过去3个月，房价涨幅也从上一季度的1.4%加速至1.6%，原因是与强劲需求相比，供应持续短缺。

“自去年年中以来，加息、生活成本压力和住房负担能力的恶化都是导致住房市场疲软的因素。然而，尽管存在这些不利因素，但相对于需求而言，住房供应不足继续给房价带来上行压力，”CoreLogic研究主管Tim Lawless表示。

“总的来说，房地产市场似乎比大多数人预期的要更好地经受住了高利率和高生活成本环境的考验。”

汇丰首席经济学家、前澳大利亚央行官员Paul Bloxham表示，价格的持续增长，加上居高不下的通胀和支持性预算，可能会将降息推迟到明年。

“我们预计今年利率不会下降，主要是因为通胀仍需要时间才能下降，而且仍高于目标。我们还预计预算将支持经济增长和消费，在这种程度上，也会增加通货膨胀。”

“但除此之外，房地产市场有积极的势头，澳大利亚央行将看到这一点，并更不愿意降息。”

“因此，房价越以这种速度持续上涨，澳大利亚央行今年降息的可能性就越小。”

珀斯房价以1.9%的月度涨幅领先，其次是阿德莱德(1.4%)和布里斯班(1.1%)。前一个月，这些城市的房价分别上涨1.8%、1.1%和0.9%。

相比之下，悉尼房价3月份仅上涨0.3%，低于2月份0.5%的涨幅；墨尔本房价在2月份小幅上涨后，与上月持平。

“珀斯似乎并没有放缓，与大多数首府城市相比，人口增长强劲，经济强劲，可负担性和健康的租金收益率，看起来它可能会继续成为价值增长方面的突出市场，”Lawless表示。

“我不认为这在中长期内是可持续的，但我认为珀斯短期内不会变成泡沫，因为潜在的动力看起来仍然相对健康。”

自今年年初以来，珀斯的房价上涨了5.6%，布里斯班和阿德莱德的房价上涨了3%以上，悉尼仅上涨了0.9%，墨尔本下跌了0.2%。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，如果降息推迟到明年，悉尼和墨尔本的房价上涨速度可能会慢得多。

他表示：“我认为，如果更多买家认为今年不会降息，他们将推迟购买计划。”

“与此同时，一些房主可能无法持有他们的房产，不得不出售，因此在买家有所减少的时候，市场上将有更多的选择，这可能会削弱一些市场。”

“一方面，我们仍然存在严重的供应短缺，这将阻止房价大幅下跌，但更长时间的高利率将限制经济增长。”

Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，这在很大程度上还取决于向市场增加了多少供应。

他表示：“我认为到目前为止，悉尼和墨尔本的买家似乎很好地消化了更高的供应量，但如果我们看到供应量上升，信心受到打击，因为降息的预期被推迟，这些城市的价格可能会进一步走软。”

“然而，如果失业率保持相对较低，经济保持稳定，那么你可能会看到经济增长放缓，但不会倒退。”

根据CoreLogic的数据，不断恶化的负担能力和贷款偿还能力测试的限制已经将需求从高端市场转移到那些价格最负担得起的细分市场。

过去3个月，按价值计算，市场中较低的25%的房产上涨了3.1%，而整个高端房产的涨幅仅为0.7%。

珀斯的Yangebup、Bellevue和Armadale等城区在表现最好的城区中占主导地位，过去3个月房价涨幅高达11%。

在阿德莱德，Eyre、Ottoway和Fulham的房价飙升逾8%，而在布里斯班，Kingston、Riverview和Logan Central的季度涨幅均超过7%。

Lawless表示：“需求已开始从去年大部分时间引领市场的高端市场，向更能负担得起的市场蔓延，这主要是由于负担能力受限和借贷能力下降。”

“这是珀斯房价飙升而悉尼和墨尔本房价仅小幅上涨的部分原因。即使在年增长率达到20%之后，珀斯的房价仍只有悉尼的一半左右。”