内地地产最后一锤落定，2025年能否出现拐点？（组图）

根据官方数据显示，2024年，中国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元（人民币，下同），下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。

另外建筑量相比2020年最巅峰的时候已经腰斩了60%多，差不多65%。可以说，中国房地产市场情况非常严峻，在2024年最后一个季度，中央和地方出台了颇多利好市场的政策，2025年中国房地产市场究竟能否出现一个拐点？

万科董事长郁亮辞去董事会主席职务。（网上图片）

而就在2024甲辰年的最后，市场一个重要信号出现。万科1月27日连发公告，核心内容直指高管团队重大调整。首先是，郁亮辞任董事会主席。郁亮自2017年接棒王石后，带领万科经历多轮行业周期。本次因「工作调整」，郁亮卸任董事会主席，但保留董事职务，并出任执行副总裁。其次，祝九胜全面退出管理层。 原总裁、首席执行官祝九胜因「身体原因」辞去所有职务，彻底离开万科。其离职与公司近年业绩压力及债务风险处置直接相关。 此外，董秘朱旭辞去董事会秘书等职务，转岗长租公寓事业部。同时，新管理层亮相：辛杰接任董事会主席。新任董事会主席辛杰系深圳地铁集团董事长，多名深圳国资背景高管进驻。公告直言「充实经营管理力量，利用大股东资源优势化解风险」。

这次万科的人事调整，具有时代意义，不仅是对于万科，也是对整个房地产市场。

这场「管理层换血」背后的深层逻辑，是万科2024年预亏450亿的惨烈现实。万科2024年预亏450亿，创万科上市31年最差纪录。主因存货跌价、应收账款坏账及非主业投资失利。地产业务毛利率暴跌，2022年前高价拿地项目成「毒资产」。在这样的境遇之下，新任董事会主席辛杰是深圳地铁集团董事长，多名深圳国资背景高管进驻。公告直言「充实经营管理力量，利用大股东资源优势化解风险」。2025年一季度面临债务集中到期压力，高层换血或为加速资产处置、优化财务结构铺路。深圳地铁集团作为第一大股东，通过受让红树湾项目收益权、注资等方式向万科输血，并推动管理层重组。深圳市国资委明确表态「有足够『子弹』支持万科」，包括后续注资、资产划拨等。

深铁对万科目前有两种选择：要么认赔割肉，要么全力帮扶。如果选择前者，400多亿的浮亏会变成实际亏损，因此深铁和深圳国资此前早已明确表态选择后者，力挺万科。看看深圳市国资委2023年11月的明确表态：「如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。」相信，深圳国资对万科现在以及未来都还会是这个态度。

深圳国资实力自不容质疑。更重要的是，以万科的行业地位和影响力，在地方政府财力脆弱但银行融资资金面却如此宽松的大环境下，决策者和深圳国资有一万个理由和手段救助万科，没有一个理由希望万科倒下。

2024年，中国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。（视觉中国）

从万科本身来说，郁亮，2017年从王石手中接过权杖，推动万科向「城市配套服务商」转型，长租公寓、物流地产一度成为新标签。但2022年误判市场回暖，逆势加仓一二线高价地块，导致库存积压。2024年长租公寓亏损扩大，成业绩拖累。郁亮虽然保留执行副总裁职务，但毫无疑问是「过渡符号」。郁亮的万科时代是从「黄金时代」到「黑铁时代」。

对于中国地产行业来说，也意味着地产黄金时代的神话正在落幕。国资主导下的「三把火」，更是中国房地产行业深度调整的缩影。

从行业角度来看，不可能让万科「死」，银行和政府最后就是会帮扶万科化解债务风险。银行和金融机构持续对万科投放贷款和展期，更可能是经过风险评估后的顶层安排，而不是一家银行或金融机构的单打独斗，盲目投放。目前，万科各类债务总额高达1万亿元以上，这些债务对应的资产和抵押物，大多数是万科在各个城市的土地储备。这个时候如果强迫万科还债，最后结果必然是万科大规模退地或者卖地，把包袱和风险转移到各个地方政府，那最后结果会怎样？这是地产行业普遍规律，所以会如何决策，这笔帐一目了然。当然，而在这之后，整个行业房企必须改变生存法则：从「高杠杆扩张」转向「现金流安全垫」，万科教训成行业教科书。

但平心而论，整个万科危机是否能处理的更好呢？是可以的。万科危机，基本上是一个可预期发展的事件，如果当机立断，这样不至于对已经伤痕累累的中国地产行业再遭遇一记重拳。不得不说，在面对大的行业调整的时候，还是缺乏解决大是大非的魄力。对于决策者来说，求稳，能够理解。对于国资的介入，一万个小心，也是可以理解的，但不同时期的同一种商场行为很可能会被套上不同的帽子，绝对不能用错误的标准扣在不同时期的行为上。特别在经济或商业领域发生，更不应该用粗暴的教条套在经济事务中。

随着万科管理处大混血，国资的强势介入，万科危机算是告一段落。但国家政策推动保障性住房收储，万科存量土地或借政策东风盘活。新任管理层能否抓住行业转型窗口期，将决定其能否从「活下去」迈向「活得好」。这场人事地震，既是万科的自救，更是中国地产旧时代的终章。新掌舵者能否在保障房赛道重写神话？还得且行且看。