澳洲零售地产：人口红利下被低估的投资宝藏？（组图）

得益于疫情后的移民潮，截止去年9月份，澳大利亚人口同比增长2.4%，增速创下五十年来的新高。

全球知名商业地产服务和投资公司CBRE预测，澳大利亚未来十年，人口将增长15.3%，共计约443万人次，平均每年人口增速位居发达国家第二位，远高于0.9%的世界平均水平。

人口的快速增长，必然会给澳洲经济发展带来新的动力。地产行业将首当其冲，享受到这波红利。除了供需关系极度不平衡的住宅地产外，与消费息息相关的零售地产，其估值也有非常大的增长空间。

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电商增速虽快，

但渗透率仅一成

截止今年4月份，澳大利亚全国零售总额同比增长1.4%，达到4270亿澳元。

尽管电子商务在上季度同比增长了15.1%，全年销售总量达到470亿澳元，但其渗透率仅为12.8%。尤其与中国和英国相比，澳大利亚电子商务的市场份额仍然较低。再加上工业地产供应不足，物流业的发展速度也不尽人意，线上购物的运输交付时间一般至少需要2天以上，非常影响消费者的购物体验。

那么在未来十年内，预计新增的移民预计可以为零售业带来410亿澳元的额外销售额。尽管电子商务增长迅速，但线下零售业仍具有显著优势，大部分的资金将流入线下购物中心。

除了物流行业的瓶颈外，澳大利亚人的购物习惯则是更重要的因素。线上购物占比较高的商品大多为服装、化妆品和礼物这类体积较小以及单价相对较低的产品。而像家具、珠宝、奢侈品、家电等高价值商品，还有杂货这类日常必需用品，有超过七成的消费者依然保持线下购物的偏好。

这也正是大部分大型零售店（Large Format Retail）和购物中心所覆盖的产品范围。不仅如此，线下的购物中心还能给消费者提供餐饮和娱乐等一体化的休闲服务，这也是线上购物无法替代的重要组成部分。

同时，澳大利亚知名的零售商，都在积极采取线上销售+线下实体店的全渠道营销售模式（omnichannel）。不仅可以给客户更多选择，从而增加客户粘性以提高销量；还能也结合两种销售模式的优势，以实现降本增效、提高利润率的目标。

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零售物业需求不减，

供给却令人担忧

从数据上看，最能体现零售物业需求强劲的便是租客入住率。以Chadstone购物中心的业主和运营商Vicinity Centres（ASX: VCX）为例，2024上半财年的入住率已经达到99.1%，是疫情以来的最高点。

目前全澳空置率最低的地区，依然是墨尔本和悉尼两大热门城市，而且郊区各种类型的购物中心空置率要远低于市中心的同类物业。

需求的持续攀升也将推动租金上涨。更重要的是，零售物业的租金大多与通胀绑定，且涨幅高于通胀。目前零售AREITs的转租利差均已由负转正，平均值也从2020年底的-8.5%增加至2.9%。

对于略有规模的零售物业来说，除了与CPI挂钩的租金涨幅之外，租客也非常稳定。拿全国性的大型零售商举例，比如Coles和Woolworths两大超市巨头，或者Kmart和Big W等连锁百货零售店，以及Harvey Norman和The Good Guys等大型家具家电零售商。这类租客签订的租约一般为5-10年，而且到期后很大概率会选择续租。稳定的租客和逐年上涨的租金，都将有力支撑零售物业的估值。

从供给方面来看，澳大利亚未来几年都将面临零售物业供应不足的问题。根据CBRE Research的估算，2024-2028年澳大利亚零售物业的总供应量约78万平方米，还不足近十年平均水平的一半。这一现象的背后有两个原因，一是长期的零售物业用地规划不足，另外一个重要的原因便是工业地产的激烈竞争。

对于很多适合建造零售物业的地块，同样也可以用于工业用途。而且建造成本更低，租金更高，建成后工业地产的资本化率也相对更低，其估值会更高。因此，未来零售物业土地的供应一定会更加紧张。

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上市零售物业估值受挫，

但基本面优异

尽管零售物业的增长潜力极大，但2018年上市的零售物业估值达到峰值以后，该类资产开始进入下行周期。在过去五年内，销售额增长了14%的同时，资产的账面价值却下降了12%。

最主要的原因是央行加息，导致无风险的澳大利亚十年期政府债券利率上涨，零售物业的资本化率也随之水涨船高。

加之疫情期间零售业疲软，净营业收入出现了不可避免的下滑，物业的整体估值也就出现了大幅下调。

但这一切都在逐渐好转。通胀的大幅上涨，会同步带来与其挂钩的租金收入的增加。此外零售业也呈现出良好的发展态势，自2021年以来，由于破产而不得不关闭店铺的数量连续四年接近历史低位，这也在一定程度上解释了全国零售物业空置率仅为3.9%的原因。

另一方面，零售AREITs的交易价格也低于账面的有形资产净值（NTA-Net Tangible Asset）。目前主要零售地产的价格较账面资产的平均折价率为13.3%，是包括表现优异的工业地产在内，折价率最低的资产类别。

而市值最高、表现最好的Westfield购物中心运营商Scentre Group（ASX: SCG），折价率仅9.6%。对比2021年同时期，折价率高达25.3%，估值已经有了较大程度的修复。

这主要是因为在加息周期初期，利率上升和经济衰退的担忧放大了投资者的恐慌情绪，对零售业的前景过于悲观，从而大量抛售零售AREITs，导致股价受到重创。

实际上，这些知名零售业主旗下的购物中心资产非常优质，包括地理位置、租户质量、租金增长结构和租约期限均有保证。而且已经从最艰难的疫情时期成功生存下来，SCG的入住率最低也不过98.5%，平均租赁利差也从2020年的-13.1%大幅增长到3.1%。

因此，从优异的基本面来看，零售AREITs的交易价格确实存在一定的折扣。

写在最后

虽然过去几年，新冠疫情和央行加息给零售地产的估值蒙上了一层阴影，但我们也必须客观看到，与办公楼地产面临的长期结构性调整不同，零售地产在过去几年的下调，更多是与零售业整体相关的周期性波动。而且，根据目前表现来看，优异的基本面能够充分支撑估值的回调，从而带动零售AREITs股价的上涨。

最近，我们看到了加拿大央行开始降息，欧洲央行开始降息，媒体对于美联储9月开始降息的推测似乎也更加笃定。全球资本市场都在翘首以盼降息周期的到来。待降息周期真正开始之时，零售地产的资本化率将迅速下调，加之澳大利亚的税务减免措施会实实在在增加消费者的可支配收入，从而促进消费支出，零售地产的估值也将迎来下一轮的春天。